不动产登记历史遗留问题报告18篇不动产登记历史遗留问题报告 不动产登记历史遗留问题分类及解决方 法 摘要：不动产作为城乡居民、企事业单位的一项重要资产，日益受到社会各方的关注。不动产因登记下面是小编为大家整理的不动产登记历史遗留问题报告18篇,供大家参考。
篇一：不动产登记历史遗留问题报告
不动产登记历史遗留问题分类及解决方法
摘要：不动产作为城乡居民、企事业单位的一项重要资产，日益受到社会各方的关注。不动产因登记而产生法律效力。经登记后的不动产可以用于抵押融资、办理营业执照等各项重要用途，部分地区将不动产作为学区房直接与子女的教育挂钩，其登记状况确实牵动着群众的心。目前，各地的不动产登记机构正努力提高登记的工作效率，力争为所在城市取得良好的经济效益与社会效益。然而，因各种历史原因，部分不动产未能进行登记，在不动产权证所起的作用越来越重要的今天，广大的不动产权利人对取得因历史遗留问题而未登记建筑的不动产权证的愿望越来越强烈。国家与地方各级政府均十分重视不动产登记历史遗留问题，自然资源部2021年1号文即为《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，不动产登记历史遗留问题已成为社会普遍关注的焦点与热点。
关键词：不动产登记；历史遗留问题；分类；解决方法
1不动产登记资料的内容和特点
1.1不动产登记资料的内容
不动产登记资料包括：不动产登记簿等不动产登记结果；不动产登记的原始文件，包括不动产登记申请书、申请人身份证明文件、不动产产权来源、登记理由等。房地产产权登记查询结果等文件，以及房地产登记机构的审查文件。
1.2不动产登记资料的特点
不动产登记资料来源于不动产登记文书。不动产登记是不动产登记机关依法在不动产登记簿上登记不动产权利归属等法律事项的行为。不动产登记是不动产登记文书的原始登记。它具有社会实践性、历史性、确定性和原始记录性的本质特征。这是一个特殊的文件。根据有关法律、行政法规的规定，不动产登记资料
由不动产登记机关管理。不动产登记机关应当建立不动产登记资料管理制度和信息安全保密制度。建设符合《不动产登记数据安全保护标准》的不动产登记数据存储场所。不动产登记文件属于备案范围的，依照有关法律、行政法规的规定办理备案管理。
2不动产登记历史遗留问题分类
2.1缺少建设资料问题
1.缺少建设用地批准文件。一些企事业单位、大专院校、部队与老旧住宅小区，特别是一些个人自建的住房，由于建设年代久远，权利人办理权证的意识薄弱，未办理原建设用地批准或难以查找相关文件。2.缺少规划许可资料，包括建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格书。许多历史遗留项目未办理建设工程规划许可证，或虽办理过规划许可却未作规划核实。3.缺少房屋建筑工程竣工验收备案表。许多历史遗留问题项目，竣工备案资料缺失或未进行竣工备案。
2.2房改申请主体不清问题
不动产登记需权利人提交申请表，但部分权利人居住的房屋是单位分配的租赁房，在单位房改时由于种种原因未能及时参加房改，现申请登记时主体不清。房改房是城镇住房制度改革的特殊产物。房改对象特定，仅为售房单位职工与家庭，且每个单身职工与家庭只能享受一次。在房产价值快速增长的今天，每个家庭均不会放弃这个机会。有一些权利人因自身或单位的原因未能及时办理房改手续，由于原单位或改制，或重组，或注销，再欲参加房改进行不动产登记就会发现找不到原权利主体。
2.3房地原分别登记信息不一致问题
在不动产统一登记前，一般会在房产局办理房产证，在国土资源局办理土地证。不动产房地分开办理权证，产生较多的房产与土地信息不一致的问题，主要矛盾包括建筑物房地登记用途不一致、宗地地形不一致等，从而导致权利人换证时出现问题。
3不动产登记历史遗留问题的解决方法
3.1推进协同治理，部门联动求高效
不动产登记的历史遗留问题不仅仅是登记本身的商业问题，它涉及到自然资源、住宅建设、税收、法院、金融等多个部门和环节。在多部门问题上，它只依赖于促进不动产登记机构，其能力和能力非常有限。严格履行地方政府的主要职责，坚持“谁负责审批”，把解决房地产登记遗留问题的责任交给地方政府和部门在市、县统一领导下，明确有关部门的具体职责，密切配合，协调配合，集体研究，共同推进。针对相关部门内部存在的问题，推动建立内部交接机制和协调相关活动的协商机制，设立专项窗口（专项岗位），对不动产登记历史遗留问题实行“一进一出”，解决计划审批等系统初始审批环节“瓶颈”导致的发证问题。土地供应和竣工验收。据初步统计，全省79个市、县（市、区）建立了内部协商沟通机制，55个市、县（市、区）建立了外部联合管理机制。
3.2缺少建设资料问题的解决方法
对于缺少土地批准资料问题，如果权利人已领取了房产证，可以将其作为土地登记的权源资料，证明该权利人已取得其房产对应的土地使用权。对于既无房产证又无土地证的权利人，若其建筑在城镇初始地籍调查时间(如南京市城镇初始地籍调查自1993年开始)之前建设，可参照城镇初始地籍调查的做法，由居委会出具证明，经地籍调查并公示无异议后登记。
3.3聚焦政策研判，因地制宜分类化解
坚持以问题为导向，以应急为主，研究制定支持政策，分步、分批发布有效的政策措施，形成处置政策体系。建立各地不动产登记疑难问题的定期讨论机制，探讨各地普遍存在的历史问题，选取典型案例，进行整理和打印，提供参考。结合当地实际，本着国家和省有关文件精神，先后出台了操作性政策文件，实行区域性政策、个案性政策和分类处理。
3.4权利主体不清问题的解决方法
权利主体不清问题主要表现在房改房这方面。一般房改房的产权属于单位，应由职工所在单位申请办理房改联系单，经房改办审批后，直接办理房改房过户
转移登记。若权利人原所在单位发生改制，则需查询改制企业的资产处置清册，查询标的房产是否纳入改制资产。若是由改制后的单位负责房改事宜，则可由原单位的上级主管部门负责。单位的重组与注销也可参照办理。
3.5探索长效机制，严格控制增量
根据减少库存和防止库存增加的要求，需要建立长期的监管体系，避免历史遗留问题的同时解决和产生。深化房地产单位代码应用，优化业务协调和流程再造，探索土地使用审批、规划许可、土地供应、开发利用等环节，执法监管等“房地产单位代码”相关环节，将对整个业务链进行动态封闭监管，并确保不动产登记要素齐全，衢州市创新商品房登记“上码”，通过“房地产代码”纵向衔接预售、预售、竣工、交付各阶段，横向衔接签约、贷款，水、电交接、户交接等，做到“以书信方式送达房屋”和“以书信方式送达（以上）户”。
3.6房地原分别登记信息不一致问题的解决方法
原房产证与土地证均为政府部门颁发，均具有公信力。最常见的是不一致是两者登记的用途不同，如房产用途为商业，土地用途为住宅，换发不动产证时矛盾显现。为此，部分城市(如南京市)的自然资源部门出台了相关的规定，换证时只对原证的用途进行转载，保留原有的矛盾，待权利人提供原登记有误的材料后再行变更。这样既满足了权利人的换证需求，也提高了登记工作效率。如果权利人需统一两证用途，则以规划核准图的标注用途为准。
4结论
不动产登记历史遗留问题的解决十分重要，事关百姓民生福祉，事关企事业单位的发展。如果当前问题不能解决，则权利人在日常的不动产处置过程中又会产生新的问题，包袱会越来越重。只有将不动产登记历史遗留问题进行分类，加以分步处理，才能切实保障人民群众合法权益，提升不动产登记服务水平。
参考文献：
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[2]蒋慧.论不动产登记机构登记错误与赔偿责任[D].南京大学,2020.[3]郭舒涵.我国不动产善意取得之构成要件[D].华东政法大学,2020.[4]张仁颖,刘晓英.房地一体不动产登记视角下宅基地流转问题研究[J].国土与自然资源研究,2020(01):75-78.
篇二：不动产登记历史遗留问题报告
内乡县人民政府办公室关于进一步解决中心城区范围内不动产登记历史遗留问题的通知（2021）为全面贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神，深入落实以人民为中心的发展思想，扎实推进不动产交易登记便民利民改革，优化营商环境，妥善解决当前不动产登记工作中遇到的历史遗留问题，进一步化解社会矛盾，切实维护群众合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国房地产管理法》《不动产登记暂行条例》《河南省人民政府办公厅关于印发河南省不动产交易登记便民利民改革实施方案的通知》（豫政办〔2018〕54号）《河南省国土资源厅关于做好当前不动产登记工作的指导意见》（豫国土资规〔2016〕11号）等法律法规和政策规定，经8月5日县长办公会议研究同意，现就妥善解决我县当前不动产登记工作中遇到的历史遗留问题，通知：
一、关于中心城区范围内因政府或政府委托职能部门实施拆迁安置形成的历史遗留问题
1.中心城区范围内，拆迁后安置的自建房（住宅）申请不动产登记的，不再逐一审批；房屋已竣工的不再办理国有建设用地使用权批准文件和划拨决定书、建设工程符合规划等文书，可由拆迁安置户持拆迁安置协议、安置实施单位出具的安置真实性证明材料及房屋建设情况等证明材料，由自然资源、规划和住建部门联审联批后出具相关证明手续，视为房屋符合规划和房屋竣工的材料，办理不动产登记。
2.因旧城改造等原因拆迁安置商品房的，由房地产开发企业和拆迁安置户共同申请，持县政府或政府职能部门签订的安置协议、房地产开发企业的不动产权证书、商品房备案合同、完税或减免税凭证等材料为拆迁安置户办理转移登记。实际房屋面积超过安置补偿面积的，凭房地产开发企业的不动产权属证书、安置协议、房地产开发企业出具的超出安置补偿面积、房款支付凭证、完税或减免税凭证等材料，为安置户办理不动产登记。
二、关于提交土地权属资料的问题
1.中心城区范围内，城镇居民自建的独家院，权利人已取得《房屋所有权证》、土地权属边界清楚、四邻无纠纷、产权没有发生转移和变更的，经组、村、镇证明，符合规划，且公告权属清晰无争议的，按国有划拨建设用地登记。
2.中心城区范围内独家院交易涉及划拨土地使用权转让的，不再逐一审批，不再办理土地使用权审批出让手续，可采用以下任意一种方式办理：
①每次交易时买方按交易时房地产价值的5％缴纳土地收益金后，以划拨方式办理不动产登记。
②卖方按房屋现行基准地价一次性缴纳土地出让价款后，可办理出让性质的不动产权转移登记。
③房屋所有权已发生转移，土地使用权未转移的，由现房屋所有权人按照本条款执行。
三、关于公建项目（以政府名义发文修建的项目）的问题
1.2008年2月25日后，公建项目需持规划部门颁发的《建设工程规划许可证》或房屋符合规划、建设的相关材料，视为建设工程符合规划的材料。
2.公建项目房屋竣工后，规划已核实验收颁发《建设工程规划许可证》；住建部门的《建设工程竣工验收备案证书》未对整栋楼进行竣工验收，由第三方鉴定机构对剩余未竣工验收部分出具安全性检测鉴定报告的，当事人可以凭《建设工程规划许可证》、已验收部分的竣工备案证明和第三方鉴定机构对剩余未竣工验收部分出具的安全性检测鉴定报告等材料，视为建设工程符合规划和房屋已经竣工验收。
四、关于自建房实测面积与批准面积不一致和房屋竣工验收的问题
1.自建房申请不动产登记，实测建筑面积不超过300m2的，持《建设工程规划许可证》和房屋所有权人或承建单位出具的房屋已竣工证明，直接按照实测面积进行登记。
2.实测建筑面积超过300m2的，按照第五项执行。
五、关于未通过建设工程规划核实的问题
1.对于项目符合规划条件能够补办规划验收手续的，由建设单位报经县人民政府同意后，由规划主管部门按现状出具核实意见。
2.对确因建成时间较早，未办理过建设工程规划许可证，并因无法提供相关资料等原因不具备补办条件的，在符合用地性质、不占压四线的前提下，由建设单位报经县人民政府同意后，建设单位委托测绘部门出具竣工测绘报告，规划主管部门依据竣工测绘报告，按现状出具规划核实情况说明函。规划核实情况说明函可以作为申请办理不动产登记所需的建设工程符合规划的材料。
3.建设项目部分符合规划的，规划主管部门对符合规划的部分先行核实，分期核实的应以整栋建筑为单位进行规划核实，并出具规划核实意见。
4.建设项目未按规划条件要求配建公共用房或者配建的公共用房未达规定面积，但通过整改满足要求的项目，应在整改完成后再办理规划核实手续。因建设已经完成确实无法补建的，可由建设单位将已建成的房屋足额抵补应配建的公共用房后，办理规划核实手续。
5.建设项目未按规划许可内容建设，属“批少建多”且超建部分已销售或入住的，经县政府批准同意后，不再变更规划设计方案、补办建设工程规划许可证，规划主管部门依据竣工测绘报告，按现状出具规划核实情况说明函。综合执法局依法处罚。规划核实情况说明函、处罚决定书、相关缴费凭证可以作为申请办理不动产登记所需的建设工程符合规划的材料。
6.建设项目已建设未办理相关规划手续的，报县人民政府批准同意后，建设单位委托测绘部门出具竣工测绘报告，规划主管部门依据竣工测绘报告，按现状出具规划核实情况说明函。属出让用地的项目需补缴土地出让金及相关税费，综合执法部门依法处罚。规划核实情况说明函、处罚决定书、相关缴费凭证可以作为申请不动产登记所需的材料。
六、关于房屋超出批准用地范围的问题
1.划拨土地上的房屋，已取得《房屋所有权证》，超出批准用地范围的，依照房地产价值的5％缴纳土地收益金后，按照实际用地面积办理变更登记。
2.出让土地上的房屋，已取得《房屋所有权证》，超出批准用地范围的，依照出让合同签订时的地价补交土地出让金及相关税费，直接按照实际面积办理变更登记。
七、关于不动产分割或合并的问题
1.同一主体分割或合并不动产的，原出让合同中涉及容积率、土地使用权的分割或合并，办理不动产登记时凭重新签订的国有建设用地使用权出让合同变更协议办理土地使用权的分割或合并。需依法补交土地出让价款的，还应当缴清土地出让价款。
2.涉及房屋分割或合并的，由自然资源局在征求房管、规划部门意见后出具分割或合并的批准文件。
八、关于开发建设主体灭失的问题
1.因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或者上级主管部门申请办理不动产登记；没有承继单位和上级主管部门的，可由不动产所在地乡镇人民政府代为申请办理不动产登记。
2.因开发企业或有关单位灭失，未办理首次登记的，可以将首次登记和转移登记一并办理。根据申请，先按照不动产权属来源证明材料将首次登记的不动产权利人记载为灭失的开发企业或有关单位，可以不缮证并在不动产登记簿“附记”栏中记载权利主体灭失情况，再依据取得不动产的合规材料，将转移登记的不动产权利人记载为购房人。已办理首次登记的，在自然资源局不动产便民系统门户网站及不动产所在地公告15个工作日无异议的，购房人可单方申请办理转移登记。自然资源局按照购房人的申请办理不动产登记。
3.因开发企业失联，无法依据当事人申请办理不动产登记的，在自然资源局不动产便民系统门户网站及不动产所在地进行公告，公告期不少于15个工作日，告知其在公告结束之日起15个工作日内申请登记。超过时限不申请的，不动产登记机构可按照县政府或者相关部门的要求以及法律法规规定的材料，办理不动产登记。
4.权利人持分散登记时颁发的《房屋所有权证》申请不动产登记的，按《房屋所有权证》记载的内容办理不动产登记；《房屋所有权证》丢失的，有登记簿的按登记簿记载的内容办理不动产登记，无登记簿的按《房屋所有权证》存根记载的内容办理不动产登记。
九、关于不动产统一登记前非房地产开发企业建设的房地产项目登记的问题
不动产统一登记前非房地产开发企业通过挂牌出让取得国有土地的房地产开发项目，部分已经开发建设完成，尚未建设完成的部分房屋，不动产登记机构按照相关部门批准文件和
买卖合同办理不动产登记。
十、关于老旧小区房屋超宗地的问题
房屋超宗地的小区，对于在出让用地范围内的房屋，按照实际位置进行落宗，正常办理不动产登记；对于超出用地范围的房屋，补交出让金及相关费用后，不再进行行政处罚，直接办理不动产登记。
十一、关于中心城区范围内已建成使用、无权属纠纷但没有相关手续的历史用地（用房）问题
1.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前建成的房屋，老宅基地上已建成使用、至今未扩大的房屋，无土地使用手续的，经组、村、镇证明，依照政府批复面积由不动产登记机构按国有划拨建设用地登记。房屋不再提供符合规划的材料，由规划部门出具该房屋不在征收拆迁范围证明材料代替房屋符合规划的材料，以及有资质的房屋鉴定机构出具的不属于危房的房屋鉴定报告，办理房地一体不动产登记。
2.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后取得土地或者已建成房屋，未办理土地使用证、房屋所有权证的，由组、村、镇出具证明视为土地来源材料，由不动产登记机构按国有划拨建设用地登记。房屋无规划手续的，由自然资源、规划和住建部门联审联批后出具相关证明手续，视为建设工程符合规划和房屋已经竣工的材料。
3.本文件印发之日前，中心城区范围内居民申请换发土地使用证的，按国有划拨建设用地登记换发。
4.原连片开发建设的独院住宅，经核实签订有土地出让合同和总土地使用证、未办理分户转让手续的，或签订有土地出让合同、有足额缴纳土地出让金及相关税费票据、未办理土地使用证的，由申请人提供相关证明材料及有资质的测绘单位出具的不动产测绘报告，并注销原土地使用证，办理分户转让手续并缴纳相关税费后，按国有出让建设用地办理登记。
5.原连片开发建设的独院住宅，有土地征收批准文件、无足额缴纳土地出让金及相关税费票据、未办理土地使用权总证的，由申请人提供土地来源材料及有资质的测绘单位出具的不动产测绘报告，按国有划拨建设用地登记办理登记。
十二、关于不动产多次转移的问题
不动产多次转移后，房屋所有权已过户但土地使用权未过户的，由土地使用权人与房屋所有权人持转让协议和契税缴纳凭证等材料共同申请不动产登记。
十三、关于企事业单位的老旧集资楼、房改房和个人开发单元楼的不动产登记问题
1.针对统一登记前，企事业单位的老旧集资楼和个人开发的单元楼，权利人已取得房屋所有权证的，正常办理转移登记手续。属于划拨用地的，由自然资源部门根据土地分摊面积，依申请并经权籍部门调查认定后的基准地价减原划拨价，按使用年限70年核算土地出让金额，
签订出让合同，按建筑物基底进行土地和房屋落宗，凭出让合同、出让金票据、不动产权证书、权籍调查成果、完税或减免税凭证等材料办理不动产登记。本宗地其余住户以后申请转移登记时均按此意见办理，土地出让金以申请时的基准地价核算，土地使用权出让年限以各户申请批准后的时间至该宗地上第一户出让合同终止时间为准。
2.个人开发的单元楼属于出让用地且权利人已取得《房屋所有权证》的，按整宗地土地面积分摊到每户。涉及两宗以上土地的，不再考虑跨宗地建设等情况，权籍调查按现状将土地合并后，按照该幢建筑物基底占压土地面积计算出该宗地上每套房屋的土地分摊面积，按建筑物基底进行土地和房屋落宗，办理不动产登记。
十四、关于权籍调查的有关问题
1.不动产登记机构在进行权籍调查时，若相邻权利人为企事业单位的老旧集资楼、房改房无法找到原开发单位或者无其他单位承继的，由权籍调查人员在权籍调查表注明原由后按利用现状确定权属界线，该相邻权利人可不再进行签字。
2.在办理国有建设用地使用权首次登记时，土地权属界限应当以土地利用批准文件（土地出让合同、土地划拨决定书等）为准。土地批准文件已明确土地利用界线和界址点坐标的，有原签章指界成果可以直接利用的，不动产登记机构不再进行实地调查，直接以土地利用批准文件上的权属界线为申请人填写不动产权籍调查表。
十五、关于中心城区范围外涉及国有土地登记的问题
对于中心城区范围以外涉及国有土地登记问题的，依据原国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》第十四条“因国家建设征用土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，归国家所有。继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权”之规定，由组、村、镇出具证明材料，报县政府批准后，按照国有划拨建设用地进行登记。
十六、其他问题
1.本通知所指中心城区范围为：东至滨河西路，南至方山路，西至灵山路，北至职业中专，实验高中，螺蛳河以南（具体范围以附件为准）。
2.为加快解决各类历史遗留问题，有效化解社会矛盾，维护群众合法权益，由内乡县不动产统一登记制度建设领导小组定期组织相关成员单位召开联席会议，对于以往文件没有涉及到的问题，各相关成员单位根据各自职责，集中讨论形成一致意见，报县政府审批后执行。
3.涉及小产权和不符合城乡规划的房屋，不能通过此文件合法化。
4.以往县政府文件中与本通知内容不一致的以本通知为准，本通知未明确的继续按以往县政府文件执行。
附件：内乡县中心城区范围图（红线范围内）
2021年8月12日（非正式文本，仅供参考。若下载后打开异常，可用记事本打开）
篇三：不动产登记历史遗留问题报告
鞍山市人民政府办公室关于加快解决不动产登记历史遗留问题的指导意见制定机关公布日期施行日期
文号主题类别效力等级时效性
2021.05.122021.05.12
宏观调控和经济管理综合规定地方规范性文件现行有效
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------鞍山市人民政府办公室关于加快解决不动产登记历史遗留问题的指导意见各县（市）区人民政府，各开发区管委会，市政府各部门，各有关单位：
为稳妥解决当前我市国有建设用地上不动产登记中的历史遗留问题，切实维护群众和企业等权利人合法权益，化解信访矛盾，根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）有关规定，结合我市实际，经市政府同意，提出以下指导意见。
一、处理原则（一）尊重历史、兼顾现实用历史的观点正确对待历史遗留问题，用相应时期的政策法规考虑历史遗留问题，依法依规、分类处理，提高服务质量和服务效率，营造便民、利民环境，努力化解社会矛盾。（二）先行登记、并行完善已合法取得房屋所有权证书的购房人，在申请办理不动产登记时，涉及开发单位土地未登记、房地用途不一致、房地范围或权利人不一致、项目跨宗地建设等各类历史遗留问题的，按照“先行登记、并行完善”的原则，正常为购房人办理相关登记手续后，由不动产所在地区政府、开发区管委会依法完善相关手续。（三）政府统筹、部门联动维护政府诚信、主动作为、敢于担当。按照属地化管理原则，由不动产所在地区政府、开发区管委会根据“缺什么补什么、谁审批谁负责”的原则，统筹协调自然资源、住建、审批、国资、财政、税务等部
门补办相关手续，切实解决历史遗留问题。二、指导意见（一）政府回迁房处置后无法办证问题以销售、抵顶工程款、以券选房等方式进行处置的已列入国家棚改计划的政府回迁房部分房源，按以
下程序办理不动产登记：1.已办理房屋首次登记的，属于区政府、开发区管委会处置的回迁房，由区政府、开发区管委会指定
相关单位办理《商品房销售许可证》，出具商品房网签合同和结算安置单，市住房保障服务中心盖章确认并开具房屋销售发票。涉及处置回迁网点的，由市国资委和市机关事务保障中心办理认证手续。各区政府、开发区管委会需将销售房屋款项全额上缴市财政用于我市的保障性住房建设，并承诺补足棚改房源开工任务数的缺口。属于市城投公司处置的回迁房，由其负责办理《商品房销售许可证》，出具商品房网签合同、发票和结算安置单，并承诺补足棚改房源开工任务数的缺口。
2.未办理房屋首次登记的，各区政府、开发区管委会指定相关单位提供现有的房屋建设审批手续，市不动产登记中心为其容缺办理房屋首次登记，区政府、开发区管委会要承诺补齐房屋建设的相关审批、验收手续以及补足棚改房源开工任务数的缺口。各区政府、开发区管委会的相关单位要为购房人出具购房手续，用于办理不动产权证。涉及使用市财政建设资金的，由各区政府、开发区管委会、市城投公司等，会同市财政局、市住房城乡建设局核算资金，并向市财政局出具应上缴资金承诺函，保证承诺期限内足额上缴。
上述回迁房涉及资产划转的，由市财政局、市国资委配合相关单位出具资产划转手续,市税务局配合出具税务认证手续。对于今后各区政府、开发区管委会自行处置回迁房、棚改房的，不予办理不动产登记。
（二）已入住小区无法办证问题经各区政府、开发区管委会排查，列入我市解决居民已入住小区尚未办理产权证调查台帐的，对于尚未办理房屋首次登记的小区，由房屋开发企业或建设单位负责完善土地、规划、消防、质量鉴定手续后，办理房屋首次登记。对于房屋开发企业或建设单位因注销、失联等原因不能配合的，由房屋所在地区政府、开发区管委会承担主体责任，指定相关单位代替开发企业或建设单位完善手续，办理房屋首次登记。对于已办理房屋首次登记的小区，房屋开发企业或建设单位因注销、失联等原因不能配合，购房人可提供购房合同或协议、购房发票或收款收据，由所在区政府、开发区管委会的相关单位代为出具结算安置单等相关登记手续，税务部门收缴契税，住建部门收缴住宅专项维修资金；市不动产登记中心依据上述手续为购房人办理不动产权证。因房屋涉及抵押、查封、涉法涉诉、权属不清、房改或集资建房审批、购房手续缺失、欠税等情况的，所在地区政府、开发区管委会应当积极协调贷款银行、相关法院、房屋开发企业或建设单位等部门，厘清
问题原因，化解历史问题。房屋开发企业或建设单位作为责任主体，要依法履行责任，帮助购房人办理不动产登记。银行、法院、住建、审批、税务等相关单位要提高站位，敢于担当，积极配合解决历史遗留问题。
（三）房屋已登记，土地未登记问题以房改房、集资房及经济适用房等手续办理房屋所有权证的政策性住宅项目，在购房人申请办理不动产登记时，市不动产登记中心可先按建筑物基底确定宗地界址，土地用途登记为住宅，土地权利类型登记为划拨，办理登记手续。登记后，上报不动产所在地区政府、开发区管委会按现状补办划拨用地手续后，为购房人完善土地登记信息，重新核发不动产权证。以商品房手续办理房屋所有权证的住宅及结建的非住宅项目，在购房人申请办理不动产登记时，市不动产登记中心可先按建筑物基底确定宗地界址，参照房屋用途登记土地用途，土地权利类型登记为出让，年限自该建筑房产档案中体现的最早时间起算，住宅70年，商业40年，办理登记手续。登记后，上报不动产所在地区政府、开发区管委会补办协议出让手续后，为购房人完善土地登记信息，重新核发不动产权证书。其中，在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）实施之前，已由原市统建开发管理办公室与开发企业签订开发协议的项目，由不动产所在地区政府、开发区管委会负责，协调市住房城乡建设局、市财政局、市税务局、市自然资源局等相关部门，按照开发协议明确的界址，为开发企业补办协议出让手续。未签订开发协议的项目，四至界线清楚、形成完整小区或独立院落的，按实测界线补办协议出让手续；界线不清楚的，以建筑物基底确定宗地界址，补办协议出让手续。已办理划拨土地使用证，但以商品房手续办理住宅所有权证的棚户区改造项目，在购房人申请办理不动产登记时，土地权利类型登记为出让，年限70年，自土地证起始日期起算。登记后，上报不动产所在地区政府、开发区管委会补办协议出让手续。独栋的非住宅项目，可按建筑物基底确定宗地界址，参照房屋用途登记土地用途，直接按划拨土地使用权办理登记。带独立院落的非住宅项目，由不动产所在地区政府、开发区管委会按照项目建设时的政策规定，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式为权利人补办用地手续后，办理相关不动产登记手续。（四）房屋和土地登记用途不一致问题开发企业在出让性质的住宅用地上，经规划部门批准建设了商业网点，购房人已经办理了商业用途房屋所有权证的，在申请办理不动产登记时，市不动产登记中心可先按商业确定土地用途，出让年限40年，年限自住宅用地出让之日起算。登记后，上报不动产所在地区政府、开发区管委会，为开发企业补办协议出让手续，追缴土地出让金。尚未办理房屋首次登记的项目，先由开发企业按规定完善商业用途出让手续，缴纳土地出让金后，再办理房屋首次登记。
非住宅项目房地用途不一致的，继续分别按照原房屋、土地用途进行登记，有证据证明原用途登记错误的，应依法办理更正登记。权利人有统一不动产用途需求的，由不动产所在地区政府、开发区管委会依法办理变更用途批准手续，房屋登记用途的地价标准比原土地批准用途的地价标准高的，应补缴土地出让金。
（五）房地范围不一致问题已取得房屋所有权证的购房人，在申请办理不动产登记时，发现房屋超出批准用地范围的，市不动产登记中心可先按原宗地界址和宗地信息办理登记手续。登记后，上报不动产所在地区政府、开发区管委会，查明超出界址原因，完善相关手续后，按批准内容重新核发不动产权证。（六）项目跨宗地建设问题已取得房屋所有权证的住宅及结建的非住宅项目，在购房人申请办理不动产登记时，发现建筑物跨宗地建设未超出批准用地范围的，市不动产登记中心可按建筑物占土地面积较大的宗地办理登记手续。尚未办理房屋首次登记的，经不动产所在地区政府、开发区管委会进行宗地边界调整或宗地合并、分割后，办理不动产登记。宗地合并时，涉及出让剩余年限不一致的，可按照等价值原则重新确定剩余土地出让年限，也可由开发单位补缴一定年限土地出让金后按较长年限登记。非住宅项目先办理宗地合并、分割等手续后，再办理不动产登记。（七）房屋和土地权利人不一致问题因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利人主体不一致的，由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。涉及非住宅划拨国有建设用地使用权转让的，上报不动产所在地区政府、开发区管委会批准，符合划拨用地目录条件的，可继续以划拨方式使用；不符合划拨用地目录条件的，依法补缴土地出让价款，办理土地协议出让手续。（八）欠缴土地出让价款和相关税费问题房屋已销售且已入住的住宅及结建的非住宅项目，开发企业未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，市不动产登记中心在报经不动产所在地区政府、开发区管委会同意后，可按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。房屋尚未入住的住宅及结建的非住宅项目，开发企业未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。（九）补办用地手续主体问题住宅及结建的非住宅项目用地手续，由不动产所在地区政府、开发区管委会负责，依法要求开发企业限期补办；拒不配合的，应通过部门协商、列入失信名单或司法程序予以解决。不可将开发企业应承担的
责任及应缴纳的土地出让金转嫁到购房人身上。开发企业灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门办理；没有承继单位或上级主管部门的，由不动产所在地区政府、开发区管委会指定的机构或组织代为申请办理。非住宅项目用地手续，由现权利人申请补办。
（十）政策性住房上市交易土地登记问题已取得房屋所有权证的经济适用房、房改房、集资建房等政策性住房上市交易时，按照市财政局、市住房城乡建设局《关于调整房改房和经济适用房上市交易土地出让金征收标准的通知》（鞍财综〔2021〕9号）规定，按税务部门计税价格的1%征收土地出让金后，市不动产登记中心可将土地权利类型登记为出让，年限70年，自该建筑房产档案中体现的最早时间起算，不再履行土地出让报批手续，不再签订土地出让合同。（十一）原房屋登记档案资料不齐全问题调整、完善原登记档案资料不齐全的国有土地房屋办理不动产登记的相关政策。将民营企业到规划部门办理规划验收及建设工程规划许可证（正本）调整为“已核发建设工程规划许可证（副本）的，由市行政审批局对企业房屋进行规划验收，并出具建设工程规划许可证（正本）。未核发建设工程规划许可证（副本）的，非工业项目，由市自然资源局出具符合城市总体规划的意见，由市行政审批局在现状核位图上盖章确认；工业项目，由市自然资源局各分局会同各区（管委会）审批局在现状核位图上共同盖章确认。”将各城区相关部门对原房屋产权证出具认证意见调整为：“权利人提供房产证原件，有登记档案或登记台账的，经现场核实，房屋未改、扩建，房屋建筑面积与发证面积基本相符，市不动产登记中心按照实测的房屋建筑面积换发不动产权证；如房屋已改扩建的，需补办相关建设审批手续。无登记档案或登记台账的，由权利人出具原房产证真实有效的承诺书，市不动产登记中心现场核实后，在官方网站公告15个工作日无异议的，换发不动产权证。对于只能提供原房产证复印件且无登记档案或登记台帐的，还需由权利人在鞍山日报或千山晚报刊发房产证的遗失作废声明。”高新区、经济开发区、汤岗子新城权利下放期间办理的房产证无需再补齐登记要件，参照上述有关意见办理。（十二）商品房小区中地下非人防部分问题对已经通过资金监管方式从原市房产局获得商品房预售许可的地下非人防部分，市不动产登记中心可按照正常商品房手续，先行办理不动产登记。登记后，上报不动产所在地区政府、开发区管委会，为开发建设单位办理地下空间协议出让手续，补缴土地出让金。市住房城乡建设局根据协议出让补充合同约定，将原资金监管账户中的预缴款按照多退少补的原则，直接划转至土地出让金收缴账户后，解除该部分的资金监管。三、有关要求
（一）各区政府、开发区管委会要高度重视历史遗留问题化解，按照属地政府主导、相关部门联动配合原则，建立完善用地手续的工作机制，明确工作部门和工作人员，及时接收、处理不动产登记部门的反馈信息，建立问题台账，明确责任主体、措施和时限，加快推进。
（二）上述指导意见旨在保护权利人合法权益，先登记、后完善、再追责，决不允许违法违规行为借机搭车，不能通过不动产登记将违法问题合法化。
（三）坚持疏堵结合、严控新增。加快实现用地审批、规划许可、土地供应、开发利用、执法监察等全业务链条封闭动态监管，从源头上避免出现新的历史遗留问题。鞍山市人民政府办公室2021年5月12日
——结束——
篇四：不动产登记历史遗留问题报告
关于我市不动产登记历史遗留问题的调研报告关于我市不动产登记历史遗留问题的
成因及解决思路
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不动产登记历史遗留问题，广义上可理解为不动产统一登记制度实施前，已建成并投入使用的不动产，存在既没有定性为违章建筑或依法处理，又没有合法建设审批手续，权利人无法申请不动产登记的问题;狭义上则可理解为房产证和土地证两证合一过程中出现的各种无法正常统一登记的问题。
为提高不动产登记质量和效率，维护群众合法权益，化解社会矛盾，优化营商环境，更好妥善处理房屋和土地分散登记历史遗留问题，进一步推进全市不动产登记改革高质量发展，本人就不动产登记历史遗留问题开展了调研分析，现将调研情况汇报如下：
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一、我市产权登记发证基本情况
我市主城区现有房屋11.7万栋，已登记产权8.1万栋，登记面积9430万平方米。
实施不动产统一登记前，产权登记分别由国土部门办理土地产权，房管部门办理房屋产权。共办理土地产权10.2万本、房屋所有权证50.17万本。2020年8月全市实施不动产统一登记改革，产权登记由分散登记变为统一登记，全市累计共发放不动产权证书12.3万本、证明13.6万份。
二、历史遗留问题形成原因分析
历史遗留问题涉及范围广阔，且有着复杂的形成原因，其中主要包括政府因素主导、政策法规执行不到位、建设单位未履行职责、权利人意识淡薄等四个方面。
政府因素主导。政府为了当地经济发展，在招商引资、旧城区改造等方面出台一些特殊政策，如对一些税费进行不同程度减免，在审批手续上进行流程简化等，都是历史遗留问题的形成重要原因。例如允许“先上车后买票”，导致楼盘存在手续不完善、欠缴税费等问题，这也是很多地方产生历史遗留问题最重要的原因。
政策法规执行不到位。1982年后，有关房屋和土地开发建设及登记方面相关法律法规才相继出台。后续，又多次经过修正和完善。由于此前法律法规政策缺失，加上后续经过了一个完善规范的过程，在对政策理解和执行力不同的情况下，职能部门管理不到位、宣传不够，导致一些不动产建设项目在审批监管不到位的情况下出售并使用，成为历史遗留问题的另一重要成因。
建设单位未履行职责。开发建设单位未按程序办理相关审批手续，项目不申请竣工验收，未办理不动产首次登记，建设项目未竣工之前企业被注销或开发商已走、死、逃、亡等，也是产生不动产登记历史遗留问题的重要原因之一。
权利人意识淡薄。不同历史时期，不动产产权人对各项法律法规制度了解程度和维权意识不尽相同，特别是很多权利人只注重房屋所有权登记，忽视土地使用权登记。不动产统一登记后，因无法提供合法土地权属信息，以至无法办理不动产登记。
通过实地调查、信访统计、登记机构反馈、网络舆情反映等多种方式综合统计，目前全市共收集存在不动产登记历史遗留问题，矛盾突出的楼盘项目就有30个（见附件）。通过对这30个问题楼盘项目存在问题的成因分析，主要存在以下10种原因。
１、用地手续不全;
２、欠缴税费;
３、擅自改变土地用途；
４、没有规划手续或规违反审批内容;
５、没有办理竣工验收；
６、开发企业被注销或开发商已走、死、逃、亡，开发主体消失;
７、因原来房产、土地分别登记，导致信息不一致;
８、项目跨宗地建设或界址不清;
９、政府安置房、棚改房、经济适用房、集资房都成立了很多的办公室，各自政策不一样导致相关手续不完善;
１０、开发商的土地使用权被抵押或被司法查封等。
在30个楼盘项目中，没有办理竣工验收的有东方嘉园等21个，欠缴税费的有凯旋城等11个，开发企业跑、走、躲或开发主体消失的有香缇半岛等4个，同时涉及多种情况未能办证的有文化小区等15个。
三、我市解决历史遗留问题所做的主要工作
１、2020年10月，市政府成立了由市长任组长的市房地产登记遗留问题协调领导小组，各市直职能部门、各区政府相应成立了专门机构，负责房地产登记遗留问题处理工作。
２、2020年，为解决“有房证无地证、出让金标准不一”等遗留问题，市政府出台《关于妥善处理当前不动产登记中有关问题的通知》（政办法[2020]29号）文件。
３、2020年4月将住建的交易、信息、测绘划入市不动产中心，进一步整合交易登记职能职责，加速了推进房地产登记遗留问题处理效率。
4、2020年至今年，市房地产登记遗留问题协调领导小组，对2020年前形成的各类遗
留问题逐个研究处理，先后出台会议纪要9个，帮助解决了
东城雅苑等13个群众
反映强烈的项目登记办证问题。
５、2020年8月，进一步加强了遗留问题项目处理排查，重新核理增加遗留问题项目14个，共计30个楼盘项目列入历史遗留问题清单，力争在2020年年底之前逐步解决。
四、
下步解决思路
１、加强组织保障，建立历史遗留问题处理机制。政府要高度重视历史遗留问题处理，应建立专门的工作领导机构，做好组织保障;同时，成立由多部门组成的政策研究小组，为历史遗留问题处理提供法律和政策方面的支撑。
２、科学合理认证，正确界定历史遗留问题范围。对是否属于历史遗留问题进行科学合理认证，一定要严格区分其与违法用地、违章建筑的区别。同时，摸清历史遗留问题产生的根源，调查清楚不动产权籍信息，分析产生问题的历史背景，不同时期产生的问题区别对待解决，划清历史遗留问题的界定范围。
3、对违法用地、违章建筑尽快启动司法程序，能够依法追缴税费的，依法追缴，能够补办审批手续的，依法补办。由于开发商自身原因或政府职能部门监管原因造成项目手续不完善的，其中能够依法处理的，必须依法处理后办理登记。确因追缴主体缺失或其他原因无法追缴的，由政府专题研究通过处理办法。
４、认真制定《处理30个楼盘历史遗留问题实施方案》根据各个楼盘项目存在问题的原因，对30个楼盘历史遗留问题责任进行分解，明晰部门责任，明确时间节点。仅涉及个别部门、问题简单的项目，由市房地产登记遗留问题协调领导小组办公室直接交由相关部门办理；涉及多个部门、问题复杂的项目，由领导小组办公室召集会议联合会审，按会审意见办理；牵涉面广、事项特别复杂的项目，报市房地产登记遗留问题协调领导小组按一事一议方式处理。
篇五：不动产登记历史遗留问题报告
不动产登记历史遗留问题影响不动产登记办理的成因与思考
随着不动产统一登记制度全面落地实施和不动产登记工作不断深入,各地由于过去分散登记造成的历史遗留问题和疑难问题逐步显现,老百姓对不动产登记尤其是房屋不动产登记的信访和诉讼也明显增多,给不动产登记工作的提质增效,'最多跑一次'带来了极大的困扰.为了切实保障和尊重广大老百姓的合法权益,解决不动产登记过程中的矛盾,、方便群众办理不动产登记；推进不动产统一制度改革顺利进行，确保化解不动产登记引发的矛盾落到实处、取得成效，就不动产统一登记中如何处理房地不动产登记历史遗留问题，提出了破解思路和解决办法
关键词：不动产登记历史遗留问题处理方法
不动产登记统一登记以来，登记中出现的系列问题，年代久远，成因复杂，是分散登记时代造成的，面对各种疑难杂症，登记部门即要把握原则性和法律法规的底线，还要找准突破口，运用灵活性，即要解决问题，又要防止违法问题合法化；既要维护已取得产权群众的合法权益，又要坚持遗留问题处理和办理产权登记合法性并保护第三人权益；即涉及多个部门，又涉及政策法规，主要反映在以下几个方面
1.历史遗留问题影响不动产登记办理的背景
从2007年《中华人民共和国物权法》明确“国家对不动产实行统一登记制度”,到2014年国务院颁布《不动产登记暂行条例》，再到2016年各地实现了从分散登记到不动产统一登记工作的全面运行，这一过程中法律法规不断健全完善，社会产权意识不断提高，由于社会关注度高，形成了一定社会舆论压力。自2016年不动产统一登记制度全面实施，一定程度上规避了以住分散登记造成的产
权交叉缺漏，但因部门职责交叉不可避免地造成土地登记与房屋等地上建筑物登记范围，权利主体不一致等诸多问题，伴随着不动产登记资料的转移工作以及信息共享整合工作的逐步落实，不动产登记历史遗留问题随着不动产登记统一登记的深入推进逐步显现出来。
1.不动产登记历史遗留问题的现状
不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记薄的行为，也是登记机构依当事人申请对不动产权利归属的确认和记载的一种行政确认行为，它并非是物权的创设，而是物权的公示。不动产登记在审核过程中主要是根据《不动产登记暂行条例》等法律法规开展工作，符合登记条件的予以登记。因此，无法办理不动产权证书的问题住住是一些历史遗留问题影响不动产登记办证的慢，办证难。主要表现以下几个成因。
2.1缺少必要的建设工程或审批手续，在项目建设时缺乏规划许可手续，或建设项目不符合竣工验收要求，未取得竣工验收备案手续。
2.2土地、房屋审批与实际不一致问题，项目开发商擅自改变规划条件、用途，增加容积率，批少建多、超用地红线建设及延期竣工的，无法通过工程复核验收；且土地已出让且已取得产权证书，地类为城镇单一住宅或城镇住宅，但临街有裙楼或商铺的，统一登记前已竣工验收的导致不能办理不动产证。
2.3原土地用途为综合用地，土地房屋已民取得证书的，现办理不动产登记的。
2.4以单独的房产证作抵押，土地未分割的；已取得房屋产权证书，土地未分割且抵押，现申请办理不动产权证的。
2.5由于市政建设需要,由统征部门置换开发商已取得产权证书的土地,但置换土地未办理土地证书,该宗地的房屋已取得产权证书:政府组织实施的招拍挂出让土地,在办理不动产登记时需要四邻签字认可招拍挂出让宗地土地权属界限的。
2.6房屋主体不明确的，开发建设单位注销或企业法定表人失联的；对开发建设单位仍存续，但存在违反《出让合同》、欠缴土地出让金和相关税费等违法违规行为的；对开发建设单位欠缴单位欠款土地出让金及相关税费的；对开发企业拒不配合履行办证义务的。
2.7小区土地无法摊的。
1.解决有关历史遗留问题的思路
本着遵重历史，实事求是，依法处理，确保实效的原则，提出以下处理历史遗留问题的基本思路及施策。
3.1对政策规范性问题的解决思路
对国有土地上已建成并投入使用但因各种原因长期未办证的城镇长期重点摸排，全程跟踪项目处置进度，实现问题销号管理，采取调查卷宗、实地踏勘、群众走访等方式，摸清底数，找准症因。并会同业务主管部门主动向上级请示报告，通过政府主导，部门上下联动、明确政策、分类处理，对于老百姓亟待解决的共性问题，提请政府相关出台政策文件，对“急需优先”推动解决一批；对成因复杂的突出的问题，充分考虑历史情况和现实要求。
3.2对业务操作性问题解决思路
通过市级部门出台切合实际的操作规范来解决。由自然资源主管部门及不动产登记服务中心，分层级建立健全疑难业务会审制度，明确办理意见。建立自然资源、住建、城管、消防等部门间的联合协调处理机制，定期会商研究登记工作中遇到的疑难历史遗留问题，提出切实可行的具体解决方案提交联席会议研究决定，坚持以改革创新思维，坚持依法处置的底线，吃透政策文件精神，及时帮助企业群从补齐登记办证的法定要件。
3.3对历史遗留问题的施策根据问题清单，分门别类精准施策。
3.1.1关于部分项目无用地手续，无建设审批手续，但已成建成并销售的，事实存在的，涉及补办土地审批及建议审批手续，情况复杂的，按照“一事一议”的原则，由各职能部门依职责提出处理方案并提请上级政府研究决定。涉及超过规划要求的层数、层高的,应由住建(规划)部门出具意见后再办理。
3.1.2关于土地、房屋审批与实际不一致问题，结合项目竣工时间及竣工当年度的法律法规，结合历史现状，涉及移交城市管理局的就移交，涉及补缴土地出让金的，由职能部门依职责提出处理方案报上级政府批准研究。
3.1.3关于原土地用途为综合用地，依照原规划登记，按照《土地利用现状分类》的名称，是住宅的按城镇住宅办理，是商铺的按商服用地办理，无原规划要件或条件的，则按现状登记。
3.1.4关于办理抵押登记的.以单独的房产证作抵押,土地未分割的原房产证记载的房屋性质为商品房,有土地登记信息,无查封、抵押设限,可以受理并办理,在不动产登记证明的附记栏中记载以下事项:按房地一体原则,对应土地一并抵押,但土地对权利人未实质分摊；已取得房屋产权证书,土地未分割且已抵押,现申请办理转移登记的:由抵押权人办理抵押权变更登记,在保证抵押权人实现权利主张的前提下,只抵押属于抵押人产权的房屋和对应的土地,把权利人房屋对应的土地予以释放；对历史形成的违反《物权法》《担保法》等法律规定以土地等不动产设立抵押融资的,采取清偿、置换、完善手续等方式妥善处理,不动产登记部门依据处置意见办理不动产变更、注销等登记
3.1.5关于市政建设和拆迁安置无法办证的,由统征部门置换开发商已取得产权证书的土地,但置换土地未办理土地产权证书,该宗地的房屋已取得产权证书:无论划拨还是出让,在附记栏中均以记载，无宗地性质,则按划拨性质落宗，愿意补交出让金,则以出让性质落宗。
本着尊重历史，肩负担当责任；民生办本，高效解决问题，及时总结解决不动产登记历史遗留问题的经验与不足，进一步补充完善细化相关政策。面对现实存在的不动产登记历史遗留问题，既要解决历史遗留问题的同时，还要防止产生新问题，就需要相关部门充分尊重历史，以正确的心态面对现实，以维护老百
姓利益为工作开展的根本，有效杜绝新的不动产登记历史遗留问题的产生。结合确产权登记业务谋划“我为群众办事实”活动，花大力气为老百姓解难事，办实事，同时提高人民的幸福感。
参考文献1.雷飞，陈家敏历史遗留问题影响下不动产登记办理的成因与对策[J]产业
论坛2021.032.陈小娟浅析不动产登记历史遗留问题的解决[J]公共管理3.关于解决安康中心城区不动产登记干历史遗留问题的实施意见
篇六：不动产登记历史遗留问题报告
有关我市不动产登记历史遗留问题调研报告关于我市不动产登记历史遗留问题的成因及解决思路不动产登记历史遗留问题，广义上可理解为不动产统一登记制度实施前，已建成并投入使用的不动产，存在既没有定性为违章建筑或依法处理，又没有合法建设审批手续，权利人无法申请不动产登记的问题;狭义上则可理解为房产证和土地证两证合一过程中出现的各种无法正常统一登记的问题。为提高不动产登记质量和效率，维护群众合法权益，化解社会矛盾，优化营商环境，更好妥善处理房屋和土地分散登记历史遗留问题，进一步推进全市不动产登记改革高质量发展，本人就不动产登记历史遗留问题开展了调研分析，现将调研情况汇报如下：一、我市产权登记发证基本情况我市主城区现有房屋11.7万栋，已登记产权8.1万栋，登记面积9430万平方米。实施不动产统一登记前，产权登记分别由国土部门办理土地产权，房管部门办理房屋产权。共办理土地产权10.2万本、房屋所有权证50.17万本。2016年8月全市实施不动产统一登记改革，产权登记由分散登记变为统一登记，全市累计共发放不动产权证书12.3万本、证明13.6万份。二、历史遗留问题形成原因分析历史遗留问题涉及范围广阔，且有着复杂的形成原因，其中主要包括政府因素主导、政策法规执行不到位、
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建设单位未履行职责、权利人意识淡薄等四个方面。政府因素主导。政府为了当地经济发展，在招商引资、旧城区改造等方面出台一些特殊政策，如对一些税费进行不同程度减免，在审批手续上进行流程简化等，都是历史遗留问题的形成重要原因。例如允许“先上车后买票”，导致楼盘存在手续不完善、欠缴税费等问题，这也是很多地方产生历史遗留问题最重要的原因。政策法规执行不到位。1982年后，有关房屋和土地开发建设及登记方面相关法律法规才相继出台。后续，又多次经过修正和完善。由于此前法律法规政策缺失，加上后续经过了一个完善规范的过程，在对政策理解和执行力不同的情况下，职能部门管理不到位、宣传不够，导致一些不动产建设项目在审批监管不到位的情况下出售并使用，成为历史遗留问题的另一重要成因。建设单位未履行职责。开发建设单位未按程序办理相关审批手续，项目不申请竣工验收，未办理不动产首次登记，建设项目未竣工之前企业被注销或开发商已走、死、逃、亡等，也是产生不动产登记历史遗留问题的重要原因之一。权利人意识淡薄。不同历史时期，不动产产权人对各项法律法规制度了解程度和维权意识不尽相同，特别是很多权利人只注重房屋所有权登记，忽视土地使用权登记。不动产统一登记后，因无法提供合法土地权属信息，以至无法办理不动产登记。通过实地调查、信访统计、登记机构反馈、网络舆情反映等多种方式综合统计，目前全市共收集存在不动产登记历史遗留问题，矛盾突出
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的楼盘项目就有30个（见附件）。通过对这30个问题楼盘项目存在问题的成因分析，主要存在以下10种原因。１、用地手续不全;２、欠缴税费;３、擅自改变土地用途；
４、没有规划手续或规违反审批内容;５、没有办理竣工验收；
６、开发企业被注销或开发商已走、死、逃、亡，开发主体消失;７、因原来房产、土地分别登记，导致信息不一致;８、项目跨宗地建设或界址不清;９、政府安置房、棚改房、经济适用房、集资房都成立了很多的办公室，各自政策不一样导致相关手续不完善;１０、开发商的土地使用权被抵押或被司法查封等。在30个楼盘项目中，没有办理竣工验收的有东方嘉园等21个，欠缴税费的有凯旋城等11个，开发企业跑、走、躲或开发主体消失的有香缇半岛等4个，同时涉及多种情况未能办证的有文化小区等15个。三、我市解决历史遗留问题所做的主要工作１、2017年10月，市政府成立了由市长任组长的市房地产登记遗留问题协调领导小组，各市直职能部门、各区政府相应成立了专门机构，负责房地产登记遗留问题处理工作。２、2017年，为解决“有房证无地证、出让金标准不一”等遗留问题，市政府出台《关于妥善处理当前不动产登记中有关问题的通知》（政办法[2017]29号）文件。３、2019年4月将住建的交易、信息、测绘划入市不动产中心，进
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一步整合交易登记职能职责，加速了推进房地产登记遗留问题处理效率。4、2017年至今年，市房地产登记遗留问题协调领导小组，对2013年前形成的各类遗留问题逐个研究处理，先后出台会议纪要9个，帮助解决了东城雅苑等13个群众反映强烈的项目登记办证问题。５、2019年8月，进一步加强了遗留问题项目处理排查，重新核理增加遗留问题项目14个，共计30个楼盘项目列入历史遗留问题清单，力争在2020年年底之前逐步解决。四、下步解决思路１、加强组织保障，建立历史遗留问题处理机制。政府要高度重视历史遗留问题处理，应建立专门的工作领导机构，做好组织保障;同时，成立由多部门组成的政策研究小组，为历史遗留问题处理提供法律和政策方面的支撑。２、科学合理认证，正确界定历史遗留问题范围。对是否属于历史遗留问题进行科学合理认证，一定要严格区分其与违法用地、违章建筑的区别。同时，摸清历史遗留问题产生的根源，调查清楚不动产权籍信息，分析产生问题的历史背景，不同时期产生的问题区别对待解决，划清历史遗留问题的界定范围。3、对违法用地、违章建筑尽快启动司法程序，能够依法追缴税费的，依法追缴，能够补办审批手续的，依法补办。由于开发商自身原因或政府职能部门监管原因造成项目手续不完善的，其中能够依法处理的，必须依法处理后办理登记。确因追缴主体缺失或其他原因无法追缴的，由政府专题研究通过处理办法。
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４、认真制定《处理30个楼盘历史遗留问题实施方案》根据各个楼盘项目存在问题的原因，对30个楼盘历史遗留问题责任进行分解，明晰部门责任，明确时间节点。仅涉及个别部门、问题简单的项目，由市房地产登记遗留问题协调领导小组办公室直接交由相关部门办理；涉及多个部门、问题复杂的项目，由领导小组办公室召集会议联合会审，按会审意见办理；牵涉面广、事项特别复杂的项目，报市房地产登记遗留问题协调领导小组按一事一议方式处理。
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篇七：不动产登记历史遗留问题报告
黄石市人民政府办公室关于妥善解决我市城区房屋不动产登记有关历史遗留问题的意见文章属性•【制定机关】黄石市人民政府办公室•【公布日期】2017.04.13•【字号】黄政办函〔2017〕41号•【施行日期】2017.04.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管
正文
市人民政府办公室关于妥善解决我市城区房屋不动产登记有关历史遗留问题的意见
黄政办函〔2017〕41号
大冶市、阳新县、各区人民政府，黄石经济技术开发区管委会，市政府各部门：为妥善解决我市城区部分房屋不动产登记历史遗留问题，规范市城区土地出让
价款的征收工作，保护不动产权利人合法权益，维护社会和谐稳定，根据《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及《不动产登记条例》等法律法规规定，经市政府第7次常务会议审议通过，现就房屋不动产登记及规范土地出让价款征收有关问题提出如下意见：
一、处理范围（一）2016年7月1日前，市城区国有土地上已颁发房产证但未颁发土地证
的商品房。（二）2016年7月1日前，行政机关或国有企事业单位通过市场出售的国有
土地上已颁发房产证但未颁发土地证的公房。上述房屋不包括个人自建私房和小产权房以及法律法规规定不予登记的房屋。二、处理原则（一）坚持尊重历史、实事求是、民生优先的原则。充分考虑历史、现状和政
策法规逐步完善的实际，结合我市发展稳定大局，优先保护广大群众的不动产权益，分类制定解决方案，客观公正地处理不动产登记中的历史遗留问题。
（二）坚持群众办证与开发单位补缴税费相分离、违法必究的原则。合理区分房地产开发单位与购房人责任，规范土地出让价款征收，积极稳妥解决房屋所有权人办证问题，按照相关法律法规依法督促开发单位补办用地手续、补缴土地出让价款等税费，对违规行为依法查处。
（三）坚持合理合规、确保实效的原则。树立一切以群众利益为重的工作理念，对人民群众合理合法的诉求，简化办证程序和要件，针对不同情况，分类处置，确保工作取得实效。
三、处理方法（一）已办理房产证，但无土地权属来源的商品房。1．对1992年6月23日前开发的商品房，现房屋所有权人为土地使用权人，并视同批准了现房屋所有权人划拨用地手续，由市国土资源部门组织权属调查，经公告无异议后，按实际用地范围和用途为现房屋所有权人办理划拨土地使用权不动产登记。2．对1992年6月23日后开发的商品房，且开发单位依然存在可履行补办用地手续义务的，限期申请补办土地出让手续。同时市国土资源部门为房屋所有权人办理出让土地使用权登记。
3．对1992年6月23日后开发，因开发单位破产、改制、失联等原因无法履行补办用地手续义务的商品房，确定现房屋所有权人为土地使用权人，并视同批准了现房屋所有权人划拨用地手续，由市国土资源部门组织权属调查，经公告无异议后，按实际用地范围和土地用途为现房屋所有权人办理划拨土地使用权不动产登记。
上述商品房项目中，补办土地出让手续时，对没有项目规划条件的，由市规划部门据实对项目进行规划认定。
（二）划拨土地上已办理房产证未办土地证的商品房和上市出售公房。对商品房项目历史上办理了划拨用地手续的，市国土资源部门根据划拨用地批准文件为现房屋所有权人办理划拨土地使用权不动产登记。
（三）已办理房产证，但未按土地出让合同约定缴纳土地出让价款的商品房。对已签订土地出让合同，但未按约定足额缴纳土地出让价款的：开发主体存在的，由市国土资源部门依法向开发单位进行追缴，同时为房屋所有权人办理出让土地使用权不动产登记。
按上述处理方法办理划拨土地使用权不动产登记，但房屋产所有权人申请要求办理出让土地使用权不动产登记的，或房屋今后发生转让的，按本意见规定征收土地出让价款后，再办理出让土地使用权不动产登记。
四、土地出让价款征收（一）按划拨土地登记的拆迁还建住房、历史遗留问题商品住房和行政机关、企事业单位出售的公有住房以及符合划拨供地目录的其他住房转让，导致住宅划拨土地使用权转让的，土地出让价款按住房成交价格1%执行。房屋成交价格按税务部门计征契税价格确定。（二）除情形（一）之外，市城区其他的划拨土地使用权转让，按照土地市场价格（土地权利人申请办理划拨土地使用权转让手续时的土地市场价）的50%征收
土地出让价款。（三）根据土地出让合同约定，企业改制时，土地已享受优惠政策的出让土地
使用权，转让时，应补缴差额土地出让价款。差额土地出让价款﹦土地市场价×（划拨土地使用权转让应征收土地出让价款比例-改制土地出让合同约定的已缴纳土地出让价款比例）。土地市场价指土地权利人申请补缴差额土地出让价款时的土地市场价。
上述土地出让价款征收工作，由市国土资源部门负责。对限期不缴纳土地出让价款的单位，应通过行政、司法等途径及时进行追缴。
五、申报主体（一）开发单位存在的房地产开发项目，由开发单位负责组织资料进行申报。开发单位重组、改制的，由其继承或改制后企业组织资料进行申报。（二）开发单位因破产、注销、失联等原因导致没有申报主体的，可由房屋所在地的区人民政府组织街办申报，也可由区政府指定小区业主委员会或业主代表组织资料进行申报。（三）行政机关或企事业单位出售的公房，由原产权单位或其主管部门负责组织资料进行申报。具体申报程序、要件等由市国土资源部门另行制定。六、责任追究（一）在处理不动产登记历史遗留问题中发现开发单位有违法行为的，属于国土部门查处的，国土部门依法查处；属于其它部门查处的，由国土部门移交相关部门依法予以查处。在解决不动产登记历史遗留问题工作中，相关部门及其工作人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守，将依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（二）因开发单位不配合，或者逾期不缴纳欠缴的土地出让金、相关税费和罚
款等各种原因，导致历史遗留问题不能解决的，市国土资源部门记录该单位及法人代表、出资人、高管的不良信用信息，依法依规纳入“失信人黑名单”，并将信息推送至市公共信用平台，同时函告市信用办。
（三）对被纳入“失信人黑名单”的单位，市公共资源交易局取消该单位报名参加我市所有项目投标资格；市国土资源局对该单位新建项目暂停办理用地手续；市规划部门对该单位新建项目暂停办理规划许可；市建设部门暂停办理该单位新建项目建设手续；市房产部门依法限制该单位开发经营行为。
（四）开发建设单位属于行政事业单位或者国有企业，不配合解决历史遗留房屋不动产登记的，由市政府对该单位及其负责人依照有关规定予以问责。
七、保障措施（一）成立领导小组。成立市城区房屋不动产登记历史遗留问题处理工作领导小组，分管国土资源工作的副市长任组长，分管国土资源工作的副秘书长、市国土资源局局长任副组长，市建委、市财政局、市国土资源局、市规划局、市政府法制办、市房产局和各城区（开发区）政府（管委会）分管负责人为成员。领导小组办公室设在市国土资源局，市国土资源局分管负责人任办公室主任。对实施过程中遇到的重大问题及本《意见》未尽事宜，由领导小组按“一事一议”原则研究决定。（二）优化服务。市国土资源部门和房产部门要加大不动产登记政策宣传，设立房产交易、不动产登记“绿色通道”，规范程序，简化手续，提高效率，积极做好服务。市国土资源部门和房产部门要制定本《意见》出台后办证业务激增应对预案，确保登记工作有序、方便、快捷。市规划、建设等部门要按照各自职能职责，依法履职，优化服务，合理制定内部工作流程，确保工作有序衔接。（三）加强部门协同和经费保障。市政府法制办要对遗留问题的处置和司法诉讼及时提供法律帮助和指导；市财政部门对有关问题处理中需要进行司法诉讼的，要将诉讼费纳入财政预算并及时拨付。
八、本《意见》由市国土资源局负责解释，自印发之日起施行。
黄石市人民政府办公室2017年4月13日
篇八：不动产登记历史遗留问题报告
佛山市高明区妥善处理报建手续不完善不动产登记历史遗留问题的意见
为妥善处理我区报建手续不完善的建设工程不动产确权登记历史遗留问题，进一步推进产业发展保护区建设、企业上市及安全生产工作，化解社会矛盾。根据《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》《佛山市自然资源局印发〈佛山市关于解决不动产登记历史遗留及疑难问题的意见〉的通知》（佛自然资通〔2021〕7号）要求，按照“尊重历史，实事求是，严格审查，手续从简”的原则，结合我区实际，制定如下意见。
一、适用范围和基本条件（一）适用范围1.本意见所指的报建手续不完善建设工程是指不符合《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》的各类房屋建筑及其附属设施。2.适用于2018年4月1日《佛山市违法建设查处暂行办法》施行前完工，但没有报建或报建手续不完善，且符合本意见基本条件的建设工程（农村宅基地建房除外），可按照本意见的规定补办不动产登记手续。（二）基本条件1.应满足以下基本条件：（1）经有资质的房屋安全鉴定机构鉴定其房屋安全状态不属于Csu或Dsu级（Csu级是指应采取措施，且可能有极少数构件必须及时采取措施；Dsu级必须立即采取措施）、安全性鉴定结论为Ⅲ或Ⅳ的民用建筑（Ⅲ级是指应采取措施，且可能有极少数构件必须及时采取措施；Ⅳ级是指必须及时或立即采取措施）、以及安全性鉴定结论为三或四级的工业厂房（三级是指不符合国家现行标准规范的可靠性要求，影响整体安全，在目标使用年限内明显影响整体正常使用，应采取措施，且可能有极少数构件必须立即采取措施；四级是指极不符合国家现行标准规范的可靠性要求，已严重影响整体安全，必须立即采取措施）；（2）经住房城乡建设部门勘察（包括整改后）认定不存在消防安全隐患的；（3）没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；（4）不属于临时建筑的；（5）土地及地上建筑物权属没有争议的；（6）按有关规定，已建房屋业主愿意在补办相关手续过程中，缴交相关税费和罚款的，若属于民用建筑的，按规定建设人防设施或缴纳人防易地建设费；（7）2018年4月1日年前项目已整体竣工；（8）对功能选址或建筑设计有特殊规范要求的，由相关行业主管部门据实研究。2.有下列情形之一的在建或已建成的违法建筑工程，不予确权发证：（1）侵占国有土地或集体土地的；（2）《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条及《广东省城乡规划条例》第八十条规定的“无法采取改正措施消除影响的”情形；（3）不符合完善建设用地手续或供地相关政策的；
（4）位于一级水源保护区内的；（5）违法开山毁林造地的；（6）位于危险边坡上或受危险边坡严重威胁的；（7）经有资质的房屋鉴定机构检测确定存在严重安全隐患，整改后无法达到安全使用要求的；（8）位于城市轨道交通特别保护区范围内、城际铁路和国家铁路安全保护区内、重大基础设施控制范围的建构筑物和设施等；（9）违反法律法规规定的其他情形。二、用地权属手续的完善符合划拨目录的，由政府出资兴建的科教、医卫等公共管理与公共服务设施，或已被认定为“三旧”改造项目，或属村（社区）集体经济组织留用地或自用地的报建不完善建设工程，需要完善用地权属手续的，可按有关政策规定向自然资源分局申请完善历史建设用地农用地转用手续和供地手续，并按规定缴纳相关罚款和税费后，由不动产登记部门对土地使用权进行初始登记。三、建立健全历史遗留问题联审制度（一）区政府建立历史遗留问题建设工程地上建筑设施处理联审会议制度（下称区联审会议），负责审议建设工程地上建筑设施能否补办手续。区联审会议成员由政府分管领导任组长，区发展改革局、区住建水利局、区经济科技促进局、区城管执法局、自然资源分局、生态环境分局、区消防救援大队为成员，联席会议下设办公室，办公室设在自然资源分局。对涉及农村留用地的村级工业园项目违法建设工程补办事宜还应提交区村级工业园整治提升工作领导小组审议，审议同意方可办理补办手续。根据本意见进行补办不动产权证的，须经联审会议审议同意，不动产登记机构及相关部门按会审意见办理。（二）建设单位经镇政府（街道办）书面同意，可持相关资料向自然资源分局提交补办申请，自然资源分局受理申请后，负责牵头召集相应联审会议成员单位现场勘查并开会研究，联审会议联审后审议能否补办的批文，同意后，由自然资源分局负责出具批文，并书面告知申请人。四、不动产权证历史补办的处理措施（一）未取得《建设工程规划许可证》但尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，可以申请补办不动产确权登记，补办资料主要包括：1.测绘报告；2.由自然资源分局出具“符合城乡规划功能要求”的意见（即由自然资源分局负责核定是否满足现时土地利用总体规划和城乡规划、是否满足现时各类规划控制线要求），不再审查设计方案平、立、剖图纸；3.市住建局公示目录中房屋安全鉴定机构出具的《房屋安全性鉴定报告》、已在我市诚信登记的施工图审查机构出具的《施工图设计文件审查合格书》、区住建水利局意见（根据建设单位提供图纸及自然资源分局出具的规划意见，出具消防审批、排水许可、人防意见）；4.涉及环保的还应当由生态环境分局出具环保意见;5.公安分局出具的公安门牌证明。满足上述资料要求且土地使用权人在完成违反《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》违法建设处罚后，不动产登记机构方办理确权登记。（二）已取得《建设工程规划许可证》但未办理《施工许可证》的，可申请补办不动产确权登记，补办资料主要包括：1.测绘报告；2.《建设工程规划许可证》；3.市住建局公示目录中房屋安全鉴定机构出具的《房屋安全性鉴定报告》、已在我市诚信登记施工图审查机构出具的《施工图设计文件审查合格书》、区住建水利局意见（消防审批、排水许可、人防意见）；4.涉及环保的还应当由生态
环境分局出具环保意见；5.公安分局出具的公安门牌证明。满足上述资料要求且土地使用权人在完成违反《建设工程质量管理条例》违法建设处罚后，不动产登记机构方办理确权登记。
五、其它事项（一）符合处理范围的不完善报建手续建设工程，必须在本意见有效年限内办理补办手续并取得产权登记，逾期将不能按照本意见办理，应按现行有关法律法规的规定处理。（二）2018年4月1日前项目已整体竣工，虽然动工开发时间超过出让合同或划拨决定书约定的时间，但出让合同或划拨决定书没有违约条款的，不影响确权登记发证，由自然资源分局提供供后监管意见并继续跟进供后监管工作。（三）不动产权证历史补办过程中，应本着“尊重历史”的原则，对原出让合同或划拨决定书中涉及产业、投资额等约定或规定条款的考核，不应作为确权登记发证的前置要求,由自然资源分局发函告知各相关职能部门履行职责。（四）当事人提供虚假材料或采用隐瞒、欺骗手段获得违法建设确权登记的，由登记机关撤销登记。情节严重构成犯罪的，移交司法机关依法追究其法律责任。（五）本意见由自然资源分局负责解释，自2021年5月1日起实施，有效期五年。此前区政府发布的相关文件与本意见不一致的，以本意见为准。
篇九：不动产登记历史遗留问题报告
不动产登记历史遗留问题分类及解决方法
摘要：不动产登记服务是政府服务的重要方面，也是提升营商环境的重要领域。因各种历史原因未能完成登记的不动产日益成为亟待解决的社会问题。不动产登记历史遗留问题已成为社会普遍关注的热点，国家与地方各级政府对此十分重视，发布了许多相关文件，部分城市还成立了专门的工作机构。不动产登记历史遗留问题多种多样、复杂无序，笔者通过对日常工作经验的总结，梳理其共性，将其分类，探讨解决方法，希望为不动产登记历史遗留问题的解决提供一些借鉴与思路。本文就不动产登记历史遗留问题分类及解决方法展开探讨。
关键词：不动产登记；历史遗留；策略
引言
随着互联网信息技术的飞速发展，行政机构信息传播方式也发生了转变，尤其在网站、微信公众号平台出现以后，不动产登记部门将政务新媒体平台运用于政务服务。
1不动产登记历史遗留问题分类
1.1缺少建设资料问题
1.缺少建设用地批准文件。一些企事业单位、大专院校、部队与老旧住宅小区，特别是一些个人自建的住房，由于建设年代久远，权利人办理权证的意识薄弱，未办理原建设用地批准或难以查找相关文件。（2）缺少规划许可资料，包括建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格书。许多历史遗留项目未办理建设工程规划许可证，或虽办理过规划许可却未作规划核实。（3）缺少房屋建筑工程竣工验收备案表。许多历史遗留问题项目，竣工备案资料缺失或未进行竣工备案。
1.2房改申请主体不清问题
房地产登记需要权利人提交申请表，但部分权利人居住在单位指定的出租房屋内。住房制度改革是城镇住房制度改革的特殊产物。住房改革目标明确，只适用于出售住房单位的工作人员和家庭，而每个单身工作人员和家庭只能享受一次。在今天快速增长的房地产价格中，没有一个家庭会放弃这个机会。还有一些权利人由于自己的原因或单位不能及时办理住房改革手续，由于原单位或改制，或重组，或注销，然后参与房地产改革登记，就会发现原来的权利找不到主体。
1.3房地原分别登记信息不一致问题
在不动产统一登记前，一般会在房产局办理房产证，在国土资源局办理土地证。不动产房地分开办理权证，产生较多的房产与土地信息不一致的问题，主要矛盾包括建筑物房地登记用途不一致、宗地地形不一致等，从而导致权利人换证时出现问题。
2不动产登记历史遗留问题的解决方法
2.1创新服务理念
以群众需求为中心，改进政务新媒体的表达方式，提升用户粘度；加强协商交流互动，完善公众参与渠道；提升政务微信服务能力和突发事件的应对能力，建立具有责任的、回应民众关切的新媒体平台；实现资源共享，推动“互联网+”服务，推动政务新媒体走向精准服务和传播。（1）打造“网上办事大厅”。持续深化“互联网+”在不动产登记工作中的应用，基于微信公众号、网站、不动产登记信息共享服务系统和政务服务APP等，建成“网上服务大厅”。将进度查询、信息查询、网上预约、线上办理等功能纳入网上办证大厅，提供24小时“不打烊”服务，实现高频业务线上办理。实现让“数据多跑路”升级为让“数据跑直道、跑快路”，从“少跑腿”升级为“不跑腿”，“互联网+不动产登记”按下了便民惠企、改革创新的“快捷键”和“加速键”。（2）打造群众诉求的桥梁。在政务平台设置“互动交流”或“建议反馈”模块，群众可以畅所欲言，表达对不动产登记服务的意见建议，同时涉及节假日工作时间调整，也及时在该模块里发布。具体可分成4个功能：“改进建议”，群众对不动产登记服务的任
何意见建议都可以在该功能中反馈；“通知公告”“工作动态”和“不动产资讯”，发布各类不动产登记工作通告、工作动态和相关新闻资讯。政务新媒体作为群众与办事部门沟通的一个重要平台，而不动产登记涉及到民生的各方面，通过政务新媒体进行咨询的群众将越来越多。由于不动产登记的业务类型繁杂，为了确保政务平台的留言消息都能得到及时、有效及专业回复，须由专人负责查看各渠道的留言和消息，在24小时以内予以回复。按照留言事项的不同，如业务类咨询或投诉建议类留言，与相关部门做好对接，切实打造好群众咨询建议、交流互动的平台，提高不动产登记机构的政务服务水平。
2.2缺少建设资料问题的解决方法
对于缺少土地批准资料问题，如果权利人已领取了房产证，可以将其作为土地登记的权源资料，证明该权利人已取得其房产对应的土地使用权。对于既无房产证又无土地证的权利人，若其建筑在城镇初始地籍调查时间（如南京市城镇初始地籍调查自1993年开始）之前建设，可参照城镇初始地籍调查的做法，由居委会出具证明，经地籍调查并公示无异议后登记。对于缺少规划资料问题，建议以1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施时间为节点，在此时间节点之前的，按法不究既往的原则，房屋按现状测绘、规划按现状进行确认，作为房屋符合规划的材料；在此时间节点之后的，需补办相应的规划手续。对于缺少竣工备案资料的问题，可以使用建设时单位组织的验收资料或房屋符合安全要求的安全鉴定报告予以代替，主要目的是证明需登记的不动产是安全的。
2.3扫描实物申请材料由平台系统自动匹配共享结果
技术手段上，共享平台是否可以增加扫描或拍照功能，通过扫描或拍照上传的实物申请材料，由共享平台自动发起匹配共享结果，为不动产登记提供便捷化服务。
2.4房地原分别登记信息不一致问题的解决方法
原房产证与土地证均为政府部门颁发，均具有公信力。最常见的是不一致是两者登记的用途不同，如房产用途为商业，土地用途为住宅，换发不动产证时矛盾显现。为此，部分城市（如南京市）的自然资源部门出台了相关的规定，换证
时只对原证的用途进行转载，保留原有的矛盾，待权利人提供原登记有误的材料后再行变更。这样既满足了权利人的换证需求，也提高了登记工作效率。如果权利人需统一两证用途，则以规划核准图的标注用途为准。
结语
近年来，《民法典》《优化营商环境条例》《不动产登记暂行条例》相继出台，对不动产登记提出了更多更细的要求，其中的创新规定也需要在地方立法层面得到响应与细化。只有将不动产登记历史遗留问题进行分类，加以分步处理，才能切实保障人民群众合法权益，提升不动产登记服务水平。
参考文献
[1]陈志毅.不动产信息资源共享模式探讨[J].住宅与房地产,2019(36):8.
[2]汪洋,唐华.让不动产登记历史遗留问题成为“历史”[J].现代测绘,2020,43(1):51-54.
[3]徐晗.政务新媒体视角下的不动产登记服务新模式[D].镇江:江苏科技大学,2020.
作者简介：姓名：谭彬性别：男籍贯：浦北县出生年：1982
民族：汉
篇十：不动产登记历史遗留问题报告
不动产登记历史遗留问题典型案例分析作者：陈利林来源：《中国房地产业》2019年第15期
文/陈利林黄冈市不动产登记中心湖北黄冈438000
【摘要】已改制的工业企业，厂区土地经多次分割、转让和开发建设，因种种历史原因，现无法查清各宗土地的权属来源、界线、面积，宗地是否存在抵押或查封等限制性权利，且大部分原始开发单位都无法联系，导致难以落宗入库，大部分业主无法办理不动产登记业务。本文从真实案例出发，先介绍了问题的基本情况，然后分析了问题产生的原因，其后给出了具体的解决办法及措施，最后提出了工作建议。
【关键词】不动产登记；破产改制；历史遗留问题
1、问题基本情况
1.1基本情况
2018年，黄冈市原已改制的甲厂部分职工代表到该市不动产登记中心反映原厂区内的房屋多年来无法办理土地证一事，请求予以解决。黄冈市不动产登记中心迅速成立工作专班处理此事。工作专班积极主动与职工代表取得联系，多次联合测绘机构深入厂区和所在社区实地调查研究，并利用各种途径多方查阅原始档案资料。据查，上世纪90年代初，甲厂已改制成了若干个公司，原厂区内土地也相应被分割成若干宗地。此后，各宗土地又经过了多次分割、转让和开发建设。原厂区内现有几十幢房屋，分别属于不同的企业或单位开发、建设或购买，房屋性质繁杂。各宗土地的权属状况已无法查清，部分业主原已办理房产证。原厂区内现有一条南北走向的道路，乙、丙两个社区分别负责道路以西和以东的社区管理工作。
1.2存在的问题
1.2.1基本信息难以查清
（1）甲厂改制后分成的若干个公司更迭变换频繁，有的已破产，有的已改制，有的已转让，有的私下与其他单位合作开发，等等，且大多已失去联系，不仅无法核实情况，连申请主体都难以确定。
（2）原厂区内土地经过了多次分割、转让和开发，现究竟共有多少宗土地，无法查清。
（3）各宗土地的权属界线在哪里？各宗土地面积分别是多少？
（4）土地是否存在被抵押或查封等限制性权利？
（5）土地证原件都在哪里？
（6）原厂区内房屋性质繁杂不一，可能既有房改房、还建房、经济适用房、集资房，还有商品房。
1.2.2土地批准用途与实际用途、房屋登记用途等不一致
原厂区内土地为工业用地，经查阅房屋登记档案和现场调查，现主要为居民住宅，部分为商铺，但未查到有关部门用途变更的批准文件。
1.2.3可能存在违法建筑
据某些业主反映，可能存在部分违法建筑，无规划、住建等部门审批、验收手续。部分人想借处置历史遗留问题之机，解决违法建筑不动产登记问题。
2、产生问题原因
（1）由于年代久远、原始档案资料残缺不全、企业和土地变更频繁、再加之知情人或经办人等多数已不知所踪等原因，导致很多基本信息无法核查清楚。
（2）由于历史原因，各部门信息不对称、不共享，沟通不畅，办事程序不规范，导致审批和登记信息不同步、不一致。
（3）基础地理信息数据匮乏，信息化水平较低，不动产登记存量数据整合工作相对缓慢。
（4）早年有关部门对违法建筑巡查不及时，处理不到位。
3、具体的解决办法及措施
黄冈市不动产登记中心“急群众之所急、想群众之所想”，主动联系社区和业主，积极协调有关部门，又好又快地解决了这个历史遗留问题。
3.1针对申请主体的问题
按照国土资电发〔2017〕13号、黄政办发〔2017〕41号、黄政办发〔2018〕4号等文件精神，除已经落宗入库或仍能联系到原开发单位的宗地外，对原厂区内其余宗地，以原厂区内现有一条南北走向的道路为界，以宗地所在社区作为申请主体代为申请。
3.2针对原厂区内各宗土地的权属来源、数量、界线、面积等问题
按照国土资发〔2015〕41号和国土资厅函〔2017〕1272号等文件精神，除已经落宗入库或仍能联系到原开发单位的宗地外，对原厂区内其余宗地，以宗地所在社区作为申请主体，以甲厂改制前的土地登记原始档案作为土地权属来源，按照“权属清楚、界址清晰、面积准确”的原则重新进行权籍调查，同一个社区内的宗地尽量融合成一宗地，宗地界线、面积以权籍调查结果为准。
3.3针对土地是否存在限制性权利和原土地证原件无法收回的问题
参照《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条的规定，同时在门户网站和原厂区内醒目位置发布公告（内附宗地图），一是公告宗地范围内原土地证作废，二是提醒宗地范围内存有异议的相关权利人，在公告期内提交有关书面证明材料。
3.4针对原厂区内房屋性质的问题
按照国土资电发〔2017〕13号文、黄政办发〔2017〕41号文和黄政办发〔2018〕4号文等文件精神，对原已办理房屋登记并已明确房屋性质的，继续沿用；对原未办理房屋登记且无法提供房屋性质证明的，统一按“其他”入库。
3.5针对土地批准用途与实际用途、房屋登记用途等不一致的问题
按照国土资电发〔2017〕13号文、黄政办发〔2017〕41号文和黄政办发〔2018〕4号文等文件精神，按土地批准用途入库。如权利人申请按房屋登记用途或实际用途登记，必须经城乡规划、国土资源等部门批准后，方可办理。
3.6针对违法建筑
对违法建筑，在相关部门未处理到位前，暂不受理任何登记业务。
4、工作建议
4.1建议出台统一的指导性政策文件
由自然资源部牵头，组织相关部门，在不违背现行法律法规的前提下，借鉴吸收各地先进经验做法，出台统一的解决不动产登记历史遗留问题指导性意见。一来，为基层处置历史遗留问题提供政策依据，提高各地处遗积极性，加大处遗力度，加快处遗进度；二来，避免各地处遗政策五花八门，同样的问题“一城一策”、“一事一策”。
4.2建议设立处遗专职机构
鉴于多年的分散登记导致各地都存在大量的不动产登记历史遗留问题，部分问题非常棘手，而且牵涉很多部门很多方面，建议各级政府增设不动产登记历史遗留问题处置工作机构，赋予其专职专责。
参考文献：
[1]《国土资源部办公厅关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》（国土资电发〔2017〕13号）
[2]《市人民政府办公室关于进一步规范黄冈市区不动产登记工作的意见》（黄政办发〔2017〕41号）
篇十一：不动产登记历史遗留问题报告
新郑市人民政府关于解决国有建设用地不动产登记历史遗留问题的意见文章属性•【制定机关】新郑市人民政府•【公布日期】2018.10.29•【字号】新政〔2018〕24号•【施行日期】2018.10.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源
正文
新郑市人民政府关于解决国有建设用地不动产登记历史遗留问题的意见
新政〔2018〕24号
各乡镇人民政府、各街道办事处、各人民政府各部门、各有关单位：为全面贯彻落实《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意
见》，妥善解决当前我市国有建设用地上不动产登记工作相关问题，进一步维护群众合法权益，化解社会矛盾，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》等法律法规和《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》(郑政〔2017〕6号）、《郑州市人民政府办公厅关于印发国有建设用地上不动产登记相关问题处理实施细则的通知》（郑政办〔2017〕26号）、《郑州市人
民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的补充意见》（郑政〔2018〕33号）等文件要求，结合我市实际情况，现提出如下意见：
一、基本原则（一）尊重历史，实事求是国有建设用地上不动产登记相关问题处理工作应坚持尊重历史、面对现实、实事求是、妥善处理，从维护群众合法权益的角度出发，积极寻求妥善的处理方法，切实把人民群众的利益放在首位，坚持对人民负责，为人民服务的宗旨，努力化解社会矛盾，有效推进社会和谐。（二）依法依规，民生优先，违法必究各有关部门在处理相关问题过程中，要妥善处置、加快办理。市有关部门和街道办事处、管委会要密切配合，细化工作方案，简化办事程序，提高工作效率。在为群众办理不动产登记过程中，各乡镇、街道、管委会及各有关部门要对开发、建设单位的违法行为依法予以处理，责令其单位个人办理相关手续后，追缴有关土地价款和相关税费。（三）先行办理，证缴分离实行“证缴分离”原则。开发建设单位欠缴规费和土地价款、越界超占国有建设用地的，有关单位要督促其限期缴清。在保留追缴权和处理权的同时，不影响购房者对房屋交易和不动产登记手续的办理。二、解决范围新郑市城区规划范围内国有建设用地上，已办理房屋所有权证，但未完善用地或者规划建设等手续的房地产项目。三、申请主体原开发建设单位存在的由原开发建设单位提出申请。原开发建设单位不存在的，按以下方式处理。
（一）原房地产开发企业已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由购房者或业主代表、业主委员会申请办理相关手续。
（二）政府机关、事业单位、国有企业自行开发建设或利用自有土地与其他单位联建的，由原单位申请，原单位不存在的，由承继单位或主管单位申请。
（三）由两个或两个以上单位及个人合作开发建设的房地产，合作一方或者多方已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由剩余合作方申请。
（四）由于其他原因确实无法确定申请主体的，由房地产项目所在地乡镇、街道提出申请。
四、土地权属确认办理不动产登记时，经查询无土地信息的，按以下方式处理。（一）申请人能提供或者不动产登记机构能查询到土地权属来源文件的，不动产登记机构按照权属来源文件批准的内容进行登记。确需进行权籍调查的，不动产登记机构进行现状事实权籍调查并公告，公告无异议的，按照权籍调查的结果和权属来源文件批准的内容进行登记。权属来源文件没有载明批准用途的，按实际用途进行登记。（二）城区规划范围内的存量问题小区房地产项目，申请人无法提供且不动产登记机构经查询无土地权属来源文件的，由不动产登记机构进行权籍调查并进行公告（15个工作日），公告无异议的，按国有划拨城镇住宅建设用地登记。（三）城区规划范围内的个人独院、独幢（自建房），单独有国有土地使用权证无房屋所有权证的或单独有房屋所有权证无国有土地使用权证的，登记档案齐全的应当尊重历史事实，按照现状对城镇住宅用房用地面积进行权属确认，并提交单体建筑房屋质量安全报告，无需提交房屋竣工验收备案材料，由不动产登记机构进行权籍调查并进行公告（15个工作日），公告无异议的，按现状实际用途以国有划拨城镇住宅建设用地登记。以上房屋类型（小产权房、违法建筑、违法用地例
外）以上所述权籍调查结果由不动产登记机构在公开媒体以及房地产所在地现场进
行公告，公告期15个工作日。公告有异议的，应在异议事项解决后再办理土地信息登记。
以上土地信息未登记前，不影响已办理的房屋交易和不动产登记事项。（四）城区规划范围内的个人独院、独幢（自建房），2004年以前，经市政府批准，依法通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地，并且已经颁发房产证的，当事人申请办理不动产登记时，应当予以办理；2004年以后，实施“村改居”但未办理土地征收手续，在集体土地修建的住房项目，土地性质未征转为国有的，应按照宅基地使用权和房屋所有权，集体建设用地使用权和建筑物构筑物所有权办理登记，当事人申请办理国有建设用地使用权和房屋所有权登记的，应不予以受理。五、核定补缴土地价款购房人申请办理出让性质不动产权证书，需补缴土地价款的，按下列标准执行。（一）开发建设单位及个人应补缴土地价款的标准1.1987年1月1日（不含1月1日）前已建成的房地产，不再补缴土地价款。2.1987年1月1日至1999年1月1日（不含1月1日）期间已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价减去划拨价收取。3.1999年1月1日之后已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价全额收取；国有划拨建设用地上已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价减去划拨价收取。房地产建成竣工日期作为土地使用权起始年限。补缴土地价款以房地产建成竣
工日期作为评估基准日。（二）2016年12月31日之前（含12月31日）。开发建设单位已被吊销营
业执照或者已注销且无继承单位的，可按照国有划拨建设用地办理划拨性质的不动产权证书。根据法律规定，购房人自愿缴纳土地出让价款的，可凭出让金缴纳凭证办理出让性质的不动产权证书，不再单一签订《国有建设用地使用权出让合同》；购房人自愿缴纳土地收益价款的，可办理划拨性质的不动产权证书，用途统一显示城镇住宅用地。土地价款缴纳标准和程序按照市财政局，市国土资源局，市住房保障和房地产管理局联合下发的《关于规范已购公有住房和经济适用住房上市出售补缴土地差价款工作的通知》（郑财非税（2012）53号）文件中“已购公有住房”有关政策确定的程序和标准执行。缴纳标准为房产用途所对应土地用途的土地基准地价的5%。涉及交纳土地收益价款的，按照房管部门征收标准执行。
（三）已购公有住房和经济适用住房按照“郑财非税（2012）53号”规定补缴土地差价款后办理出让性质不动产权证书；其中配建商业部分，按“已购公有住房”有关政策确定的程序和标准执行，缴纳标准为商服用地土地基准地价的5%。实施过程中具体按郑政〔2018〕33号补充意见执行。
（四）个人独院（独幢，自建房）国有土地使用权证、房屋所有权证齐全的住宅交易涉及划拨土地使用权转让的，不再单独办理土地使用权出让审批手续，不再签订《国有建设用地使用权出让合同》，转让方按住宅用地级别对应现行基准地价的40%缴纳土地出让价款后，可办理出让性质的不动产权转移登记，可依据法律规定的缴纳土地收益价款的办法继续按照划拨性质的不动产权转移登记办理，该用途统一显示城镇住宅用地。
（五）购房人缴纳土地价款的项目市国土资源部门负责定期将最新的土地基准地价及相关数据提供给市住房保障部门，由市住房保障部门负责售房土地收益和计熟凭证的开具工作，市财政局房管
窗口负责审核售房土地收益和缴款通知书的开具工作，票据内容为“补缴的土地价款（土地出让金）”，不动产登记机构依据缴款人所持银行出具的电子票据（票据内容为“补缴的土地价款（土地出让金）”）办理出让性质的不动产权证书。
（六）个人独院（独幢）自建房住宅交易的项目个人独院（独幢)住宅交易涉及划拨土地使用权转让的项目，由国土资源部门按照住宅用地级别对应现行基准地价的40%直接核算土地出让金，并开具缴款通知书，票据内容为“补缴的土地价款（土地出让金）”。（七）越界超占国有建设用地的，补缴土地价款标准依照前款（一）办理。（八）对于确权的国有建设用地上建设的房屋，按国有划拨建设用地上的房屋办理。六、土地价款的追缴各乡镇、街道、管委会负责本辖区范围内的土地价款追缴工作，市政府有关部门依据各自职责做好配合工作，确保国有资产不流失。按照购房者办证和开发建设单位补缴土地价款分离处理的原则，可先予办理购房者的房屋交易和不动产登记手续。但在土地价款未缴清之前不予办理开发建设单位自有部分不动产抵押登记或者转移登记。各乡镇、街道、管委会对开发建设单位个人或承建单位补缴土地价款的项目建立追缴台账，对追缴到位的项目予以销号。开发建设单位应在缴款通知书出具之日起2个月内缴清土地价款，逾期不缴的，列入黑名单，并依法向社会进行公告，暂停其参与新郑市范围内新增房地产项目资格。开发建设单位在缴款通知书出具之日起6个月内仍未缴清土地价款的，由各相关单位或部门依法提请人民法院强制执行。七、其他问题房屋所在楼幢跨宗越界超占问题
1.在《商品房买卖合同》中已明确楼房归属宗地信息的，按合同约定落宗，土地使用年期按合同约定所落宗地使用年期确定。
2.无法提供《商品房买卖合同》或提供《商品房买卖合同》中宗地信息为多宗土地的，经现场测绘楼幢界址，按房屋主体所在宗地落宗，土地使用年期按房屋主体所在宗地使用年期确定。
3.越界超占国有建设用地的可在规划确定的宗地落宗，土地使用年期按落宗地使用年期确定。
以上问题中涉及划拨土地上房产相关问题、涉及房地权利主体和用途不一致遗留问题，包括《郑州市城市房屋权属登记管理条例》实施前部分国有土地上的房屋权属历史遗留问题的处置，房屋建筑物越界超占的处理，统一按照郑政〔2018〕33号文件执行。
八、有关要求（一）尊重历史，提高认识认真解决处理国有建设用地上不动产登记相关问题，是构建和谐社会、维护社会稳定、为民办实事的重要举措。有关部门务必站在讲政治、顾大局、维稳定的高度，切实采取措施，抓好处理工作。（二）明确职责，合力推进市政府建立处理国有建设用地上不动产登记相关问题工作联席会议制度。各乡镇、街道、管委会，市规划、国土、房管、建设、消防、财政、工商、税务、法制、信访、监察、公安、检察院、法院等部门参加，统一指导全市开展国有建设用地上不动产登记相关问题的处理工作。市政府有关部门按照各自职责，密切配合，主动作为，做好相关工作。对不履行或者不正确履行职责，影响工作进展，损害行政相对人合法权益的，追究相关责任。（三）加强监管，维护稳定
对不属于本次处理范围的房地产项目（自建房项目、小产权房屋类型、违法用地、违法建筑、拆迁区域），各乡镇、街道、管委会及各部门应严格把关，不得擅自搭车，违规办理。对违反有关法律、法规开发建设房地产，激发群众上访或者煽动业主上访的企业或个人，依法予以严肃查处，并将违法违规企业有关情况纳入诚信档案向社会公布。在处理相关问题过程中，如产生法律纠纷，可通过司法途径予以解决。
本意见自印发之日起实行。
2018年10月29日
篇十二：不动产登记历史遗留问题报告
韶关市自然资源局关于处理不动产登记历史遗留若干问题的意见制定机关公布日期施行日期
文号主题类别效力等级时效性
2021.01.152021.01.15
住房改革与发展地方规范性文件
现行有效
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------韶关市自然资源局关于处理不动产登记历史遗留若干问题的意见
为妥善处理我市不动产登记历史遗留问题，全面提升不动产登记服务能力和工作水平，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《不动产登记暂行条例》和《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》(粤自然资规字〔2018〕5号)等法律法规及政策文件规定，遵照“依法依规、尊重历史、正视问题、为民利民”原则，结合实际，现对处理不动产登记历史遗留问题提出如下意见：
一、房屋已登记或经依法批准建设，土地未登记的问题（一）已取得房屋所有权属证或已办理规划报建手续，房屋使用土地权属来源合法，申请不动产登记的，不动产登记机构应当予以办理。土地权属来源材料可依据取得土地使用权时的相关法律法规及政策确定。1.使用国有土地的自建房屋且从未拆建、改建或扩建的，其房屋落宗范围的国有土地视同已批准使用。其土地性质为划拨，土地用途为城镇住宅用地，宗地红线按房屋幢基底现状（含阳台、飘台正射投影，下同）确定。2.上述房屋所有权人或报建申请人死亡的，其合法继承人可申请办理。3.上述房屋所有权人、报建申请人或其合法继承人申请转移登记的，应当办理划拨土地补办出让审批手续，并按规定补缴土地出让金。1987年1月1日《土地管理法》颁布实施前建成的，按该宗地现行基准地价对应用途计缴土地出让金；1987年1月1日至2016年6月30日期间建成的，按该宗地现行基准地价
对应用途应缴地价的1.2倍计缴土地出让金。（二）房屋使用土地无合法权属来源的，不动产所在地的县级以上人民政府应当组织自然资源、住建
管理等部门依法处理，不动产登记机构依据有关处理证明材料办理不动产登记。1.原法人、非法人组织在无土地权属来源的国有土地上开发建设，并已办理首次登记，未办理转移登
记的，自然资源和住建管理等部门应当依法查处开发建设单位违法占地、违法开发建设等行为。经依法处理并完善用地手续后，不动产登记机构依据相关查处证明材料和土地使用权出让合同等办理不动产登记。否则，不得办理相关不动产登记。
2.原法人、非法人组织在无土地权属来源的国有土地上开发建设，且已办理转移登记，颁发了房屋所有权属证的，不动产登记机构应当依据原有关批准文件等资料依法办理该房屋不动产登记，房屋落宗土地性质原则上认定为划拨，土地用途按照房屋所有权属证记载用途登记。对原法人、非法人组织的违法违规行为，相关部门应依法依规另行处理。
（三）实行土地公有制前，通过购买房屋（土地）或租赁土地等方式使用私有土地，土地转为国有后迄今仍继续使用且房屋未拆建、改建或扩建的，不动产登记机构可依据原“房契”“地契”等历史资料确权，并办理不动产登记。其土地性质登记为划拨，土地用途登记为城镇住宅用地。上述房屋所有权人死亡的，其合法继承人可申请办理。但申请转移登记的，应当办理划拨土地补办出让审批手续，并按该宗地现行基准地价对应用途计缴土地出让金。
（四）不动产登记机构不得为集体所有土地上开发建设的商品住房办理不动产登记。二、房屋所有权和建设用地使用权权利主体不一致问题（一）土地权属来源合法，房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证，未同步办理土地使用权转移的，区分不同情形处理：1.双方当事人持房屋所有权属证和建设用地使用权属证共同申请，不动产登记机构调查属实的，注销原房屋所有权属证和建设用地使用权属证，并登记颁发房屋所有权和建设用地使用权权利主体一致的不动产权属证。房屋所有权人或原建设用地使用权人死亡（或灭失）的，其合法继承人可代为申请。2.房屋所有权人仅持有房屋所有权属证，因客观条件所限不可能与原建设用地使用权人共同申请的，房屋所有权人书面提出申请，不动产登记机构调查核实相关产权登记事实后向社会公告30日。公告期满无异议或异议不成立的，不动产登记机构应当依据原有关批准文件等资料依法注销原房屋所有权属证和建设用地使用权属证，并登记颁发房屋所有权和建设用地使用权权利主体一致的不动产权属证。异议意见合理、合法的，不动产登记机构暂不予办理不动产登记。（二）土地权属来源合法，但属划拨用地的，房屋所有权人应当按规定一并申请办理划拨土地转出让审批手续。不动产登记机构按照上述第（一）项规定审查确定建设用地使用权主体，经批准同意划拨转出
让的，房屋所有权人应当按规定补缴土地出让金及相关税费。不动产登记机构依据有关批准文件等资料登记颁发房屋所有权和建设用地使用权权利主体一致的不动产权属证。
（三）土地权属来源合法，开发建设项目工程已完成竣工验收，土地和房屋权属来源清楚，界址明确，且房屋用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备清楚，因项目法人、非法人组织主体资格灭失，不动产登记共同申请不能实现的，相关不动产的购买人（或房屋合法持有人）凭购房合同（或其它合法证明材料）、购房款票据（或证明）、税费凭证等资料，可单方申请办理不动产登记。不动产登记机构受理、核实和公告30日无异议的，办理登记。
（四）房屋所有权和建设用地使用权权利主体不一致的，且不属于上述（一）（二）（三）中所列情况之一的，不动产登记机构不得为其不动产办理登记。
三、土地权属来源合法，但开发建设中违反规划和土地管理问题（一）土地权属来源合法，但开发建设中违反规划和土地管理的，自然资源部门应当会同相关部门依法处理建设开发项目超用地红线、超容积率等违法违规问题。不动产登记部门应当依据有关处理证明文件等材料受理、办理不动产登记申请。未经依法处理的，不得受理该不动产登记申请。（二）不动产统一登记实施前，存在上述违法违规行为，但已办理商品房预售许可、建设工程已完成竣工验收，且购房人已取得房屋所有权属证的，不动产登记部门可按已建建筑物现状测绘落宗，并受理、办理登记申请。但应当在登记簿上标注“XXXX开发企业XXXX行为待处理”，并将上述情况报告自然资源部门。自然资源部门应当会同相关部门在登记后一年内调查处理，并将处理结果抄送不动产登记部门随档存查。四、划拨土地上房屋转移登记计缴土地出让金问题（一）经批准交易并已按规定缴纳相关价款的出让土地上的房改房、经济适用房、集资房和职工福利房，可以申请办理转移登记。（二）国有划拨土地上的房屋，除依法继续划拨使用外，申请转移登记的，应当申请办理划拨土地转出让审批。经批准并签订国有土地使用权出让合同，补缴土地出让金及相关税费后才能办理登记。1.国有划拨土地上经批准交易的房改房、经济适用房和职工福利房，申请转移登记的，自然资源部门应当按相关政策文件规定计缴土地出让金，确定土地使用权年限起始点。申请人补缴土地出让金及相关税费后，不动产登记部门依据相关材料受理、办理转移登记申请。其土地性质登记为“出让”，土地用途登记为“城镇住宅用地”，土地使用权年限登记为70年。2.国有划拨土地上单位集资（或合作）建设房屋，申请转移登记的，1999年1月1日之前已办理首次登记房屋，按税务计税系统确定的该房屋价值的1%补缴土地出让金及相关税费；1999年1月1日之后办理首次登记房屋，按税务计税系统确定的房屋价值的6%补缴土地出让金及相关税费。补缴后不动产登记部门
依据相关材料受理、办理转移登记申请。其土地性质登记为“出让”，土地用途登记为“城镇住宅用地”，土地使用权年限起始点为“该房屋首次登记时点”，土地使用权年限为70年。
3.1999年1月1日后在国有划拨土地上建设的，除房改房、经济适用房、集资房和职工福利房等特殊类型房屋外，已按层、套、间等办理了房屋所有权属证的房屋，申请转移登记的，按税务计税系统确定的该房屋价值的6%计缴土地出让金及相关税费。补缴后不动产登记部门依据相关材料受理、办理转移登记申请。其土地性质登记为“出让”，土地用途登记为“城镇住宅用地”，土地使用权年限起始点为“该房屋批准建设时间”，土地使用权年限为70年。
4.按单独宗地管理的国有划拨土地上房屋（含私房），申请转移登记的，应当同时申请办理国有划拨土地转出让审批，并按规定补缴土地出让金及税费。其中工业仓储用地按标定地价的40%补缴土地出让金，商服、住宅用地按标定地价的50%补缴土地出让金。
5.除上述情形外的其他非独宗国有划拨土地上的商业性房屋，申请转移登记的，已办理房屋所有权属证的，按受理之日该房屋所在区域商服用地基准地价经修正后的70%计算补缴土地出让金及相关税费；未办理房屋所有权属证的，应当先按规定申请确权并办理首次登记。
6.国有划拨土地上已纳入城市更新改造范围内的房屋，申请划拨转出让的，自然资源部门应当对其是否符合城市总体规划要求、是否纳入收储范围、是否即将实施更新改造等情况进行审查。批准同意划拨转出让的，应当与受让人签订土地使用权出让合同，并约定“将来征收该房屋时，同意由征收机构按照届时征拆补偿标准的70%给予补偿”。办理转移登记时，应当将上述约定内容注记在不动产登记簿和不动产权属证书中。
五、不动产统一登记前土地和房屋登记用途不一致问题房屋所有权属证记载的房屋用途和国有土地使用证记载的土地用途不一致，当事人申请登记的，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经批准不得改变已登记的不动产用途。具体：1.对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的，不动产登记机构应当按照二级类重新确定地类，并经权属人签字确认后按新确定的对应用途登记，土地使用期限终止日期与原土地权属来源材料保持一致，并在不动产登记簿和不动产权属证中注记原批准用途。原土地权属来源材料中土地使用期限记载不符合法律法规的，应当予以纠正。2.房屋所有权属证登记的房屋用途名称不规范需要重新确认的，权属人应当向自然资源部门申请确认房屋用途。经批准后可按批准用途办理不动产登记。3.原土地使用权证登记为“综合用地”，土地出让合同约定使用年限为50年，但未细分明确具体地类用途的，不动产登记机构可根据规划报建等文件批准的房屋用途，对照现行土地用途分类标准确定该综合用地具体包含的归属地类，并经权属人书面确认后办理不动产登记。其土地使用权期限终止日期与原土地
权属来源材料保持一致，并在不动产登记薄和不动产权属证书中注记原土地用途及使用年限，在宗地信息表中注明其归属地类。
4.原土地使用权证登记为“商住用地”，土地出让合同使用年限约定为70年，但未约定商业、住宅等不同用途土地使用年限的，办理不动产登记时应当按规划报建等批准文件要求进行用途细分，使用年限自原土地出让起始日计算，住宅的土地使用年限为70年，商业的土地使用年限为40年。
六、不动产统一登记前，土地抵押登记未注销，但已办理房屋转移登记问题（一）当事人购买已抵押国有土地使用权的地上房屋并取得房屋所有权属证，但土地仍处于抵押状态的，不动产登记机构应当依据原有关批准文件等资料依法办理该不动产登记，并将该土地抵押状况注记在不动产登记薄和不动产权属证书中。办理转移登记的，申请人应当通知抵押权人。因注销、撤销等原因，无法通知抵押权人的，不动产登记机构公告30日无异议的，依法予以办理。（二）违反国家和省担保抵押相关法律法规，以土地使用权等不动产设立抵押的，不动产所在地县级以上人民政府应当根据具体情况，采取清偿、置换、完善手续等方式依法处理。不动产登记机构根据处理结果办理变更、注销等不动产登记。七、农村宅基地及地上房屋的登记发证问题农村宅基地上已建房屋的不动产登记，应当严格遵守“一户一宅”等规定，原则上按照各县（市、区）“房地一体”工作方案和政策规定以“总登记”方式登记。当事人自行申请的，区分不同情形处理：（一）对2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前使用宅基地建设的，按以下原则办理：1.1982年2月13日《中华人民共和国村镇建房用地管理条例》实施前，权属人在未经批准宅基地上建造房屋的，经村小组、村委会、乡镇政府（街道）三级审查，证明该房屋建成于1982年2月13日之前的，可按照宅基地及房屋现状申请办理宅基地使用权及地上房屋所有权登记。2.1982年2月13日《中华人民共和国村镇建房用地管理条例》实施后至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，权属人在未经批准宅基地上建造的房屋，所在村委核定建房时间，并经乡镇政府（街道）批准的，可按批准文件申请办理宅基地使用权及地上房屋所有权登记。3.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前，权属人未经批准使用宅基地建造的房屋，所在村委核定建房时间，并出具同意其使用宅基地意见，乡镇政府（街道）批准同意的，可办理宅基地使用权及地上房屋所有权登记。但批准宅基地面积不得超过《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的面积（各县（市、区）有具体规定的按规定执行）。4.房屋权属人已经取得宅基地使用权证（或已经批准），且其房屋幢基底面积未超过宅基地使用权证面积的，权属人可不提供房屋符合规划报建的相关材料（已纳入城镇规划范围内的宅基地除外），按照房屋实
际面积申请登记。5.房屋权属人已经取得宅基地使用权证（或已经批准），其房屋幢基底面积超过了宅基地使用权证面积，
但是，符合《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》及各地限定标准的，权属人可以按照现有宅基地面积重新向村委会申请，并经村委会和乡镇政府（街道）批准同意的，按照房屋实际面积申请办理宅基地使用权及地上房屋所有权登记，并同时注销原宅基地使用权证。
（二）2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后，在宅基地上建成房屋，经村委会和乡镇政府（街道）批准同意的，不动产登记机构应当按照房屋实际面积办理不动产登记。其中，市辖浈江区、武江区2015年1月3日后使用宅基地建设的房屋，建筑层数和建筑总面积应按照报建时相关规定执行。
（三）因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致，村委会和乡镇政府（街道）证明情况属实的,不动产登记机构应当依据相关证明材料确定该宅基地使用权及房屋所有权的权利主体。
八、房屋已登记，但存在幢基底跨宗、超出土地使用权证范围和房改房实测面积与登记发证面积不一致等问题
（一）已取得房屋所有权属证，但房屋幢基底跨宗地的，自然资源部门应当根据该房屋幢基底跨宗实际，按照房屋与宗地对应一致原则，区分不同情况进行分割、合并或调整边界。不动产登记部门依据相关批准文件等资料受理、办理登记申请。具体：
1.房屋占用土地范围界线与土地使用权证范围界线不一致，但经权籍调查核实使用面积相符，属幢基底整体偏移的，按照“不产生土地权属纠纷”和“不改变原发证土地面积”原则对宗地界线进行修正，使房屋符合不动产“落图、落宗”登记要求。
2.房屋占用土地面积、界线与土地使用权证面积、界线不一致，但房屋幢基底压占的多宗地属同一个权属人，多宗地的总面积相符的，按照“土地使用条件不变”和“土地出让面积不变”等原则，分割、合并或调整边界，使房屋符合不动产“落图、落宗”登记要求。合并宗地的土地使用年限不一致的，按照其中剩余年限短的登记，且不得因年限减少退缴土地出让金。
3.房屋占用土地面积、界线与土地使用权证面积、界线不一致，房屋占用土地面积超过发证面积的，超出部分属非法占用土地。自然资源部门应当建立违法用地台账，并会同相关部门依法查处。经依法处理并完善用地手续后，自然资源部门应当按照实际幢基底调整宗地红线范围并办理登记。
4.为确保不动产登记数据库的现实性和准确性，不动产登记部门可根据不动产业务驱动，主动将各类按层、套、间等分别办理转移登记的房屋，且其落宗土地仍为原土地使用权人的宗地信息变更登记为房屋全体业主共有，其他土地登记信息不变。
5.申请将房屋幢基底跨宗土地合宗，但土地用途不一致的，自然资源部门应当按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）规定，按房屋落宗土地实际用途重新核定，并按照受理时点评估合宗前后土地市场
价值变化。土地增值的，应补缴价差，减值的不予退补。6.取得房屋所有权属证后因擅自拆建、改建或扩建导致房屋幢基底跨宗地，或存在擅自加层扩建等其
它违法违规行为的，房屋权属人应当经依法处理并完善手续后方可申请登记。（二）按规划报建批准建设房屋占用土地超出土地使用权证证载范围的，应当区别不同情形处理：1.非房地产开发建设项目房屋（含个人私房）规划核实确认其未超过土地使用证证载面积和规划建筑
面积要求，且不存在权属压盖重叠，申请不动产登记的，不动产登记部门可按实际幢基底调整宗地红线，并受理、办理登记申请。
2.非房地产开发建设项目房屋（含个人私房）规划核实确认其占用土地超过土地使用证证载面积，建筑面积等符合规划要求，且不存在与其他已登记土地权属压盖重叠，申请不动产登记的，不动产登记部门可按实际幢基底调整宗地红线，按证载土地面积和建筑物实际面积办理登记，并在登记簿和不动产权证上注明“原土地使用证面积××平方米，超出证载面积××平方米不予登记”。
3.非房地产开发建设项目房屋（含个人私房）规划核实确认其超过土地使用证证载面积和规划建筑面积要求的，应当经依法处理，并完善用地和规划审批手续。不动产登记部门依据处理材料和批准文件等资料受理、办理登记申请。否则，不得受理、办理登记申请。
4.房地产开发建设项目房屋未经规划许可或违反规划许可规定，未经依法处理，并完善用地和规划审批手续的，不得申请办理不动产登记。
（三）实测面积大于登记发证面积的房改房，申请办理不动产登记的，按照房屋实际状态出具权籍报告，但继续按原登记发证面积登记，并在不动产登记簿和权属证上分别注记“该房屋实际建筑面积为××平方米，原房改登记发证面积××平方米，超出××平方米不予更正登记”。因权属人擅自改建或扩建等导致房改房实测面积与登记面积不一致，未经依法处理并完善手续的，依法不得申请办理不动产登记。
九、其他（一）市、县（市）自然资源局是不动产统一登记的登记机构，其不动产登记中心是具体的办事机构。自然资源部门及其不动产登记中心要按照“简化程序、高效便民”原则优化完善出让金补缴和不动产登记联办程序。本《意见》已明确的具体措施，不再逐宗报政府审批，由各部门按规定执行办理，实现“一次申请、部门联办、信息共享”，并依法依规查处各类违法违规行为。（二）本《意见》所述不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记和注销登记等一般登记类型，以及更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等其他特殊登记类型。其中不动产首次登记是指不动产权利的第一次登记，如实践中的总登记和初始登记；变更登记，主要是针对不动产权利人的姓名或者不动产坐落等发生变化的情形；转移登记是最为普遍的一种登记类型，主要是针对不动产权属发生买卖、继承、赠与、以不动产作价入股等转移的情形；注销登记适用于不动产权利灭失的情形。
（三）本《意见》适用全市各地处理不动产登记历史遗留问题。未尽事宜或需结合实际进一步明确的，各县（市、区）可根据省有关文件精神制定具体政策措施。实施过程中，与国家、省规定不一致的，按照国家和省的规定执行。
（四）本《意见》自2021年1月15日起执行，有效期五年。对相关问题处理，我市原有文件规定与本《意见》不一致的，按本《意见》规定执行。
——结束——
篇十三：不动产登记历史遗留问题报告
龙源期刊网http://www.qikan.com.cn不动产登记历史遗留问题典型案例分析
作者：陈利林来源：《中国房地产业·上旬》2019年第08期
【摘要】已改制的工业企业，厂区土地经多次分割、转让和开发建设，因种种历史原因，现无法查清各宗土地的权属来源、界线、面积，宗地是否存在抵押或查封等限制性权利，且大部分原始开发单位都无法联系，导致难以落宗入库，大部分业主无法办理不动产登记业务。本文从真实案例出发，先介绍了问题的基本情况，然后分析了问题产生的原因，其后给出了具体的解决办法及措施，最后提出了工作建议。
【关键词】不动产登记;破产改制;历史遗留问题
1、问题基本情况
1.1基本情况
2018年，黄冈市原已改制的甲厂部分职工代表到该市不动产登记中心反映原厂区内的房屋多年来无法办理土地证一事，请求予以解决。黄冈市不动产登记中心迅速成立工作专班处理此事。工作专班积极主动与职工代表取得联系，多次联合测绘机构深入厂区和所在社区实地调查研究，并利用各种途径多方查阅原始档案资料。据查，上世纪90年代初，甲厂已改制成了若干个公司，原厂区内土地也相应被分割成若干宗地。此后，各宗土地又经过了多次分割、转让和开发建设。原厂区内现有几十幢房屋，分别属于不同的企业或单位开发、建设或购买，房屋性质繁杂。各宗土地的权属状况已无法查清，部分业主原已办理房产证。原厂区内现有一条南北走向的道路，乙、丙两个社区分别负责道路以西和以东的社区管理工作。
1.2存在的问题
1.2.1基本信息难以查清
（1）甲厂改制后分成的若干个公司更迭变换频繁，有的已破产，有的已改制，有的已转让，有的私下与其他单位合作开发，等等，且大多已失去联系，不仅无法核实情况，连申请主体都难以确定。
（2）原厂区内土地经过了多次分割、转让和开发，现究竟共有多少宗土地，无法查清。
（3）各宗土地的权属界线在哪里？各宗土地面积分别是多少？
（4）土地是否存在被抵押或查封等限制性权利？
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（5）土地证原件都在哪里？
（6）原厂区内房屋性质繁杂不一，可能既有房改房、还建房、经济适用房、集资房，还有商品房。
1.2.2土地批准用途与实际用途、房屋登记用途等不一致
原厂区内土地为工业用地，经查阅房屋登记档案和现场调查，现主要为居民住宅，部分为商铺，但未查到有关部门用途变更的批准文件。
1.2.3可能存在违法建筑
据某些业主反映，可能存在部分违法建筑，无规划、住建等部门审批、验收手续。部分人想借处置历史遗留问题之机，解决违法建筑不动产登记问题。
2、产生问题原因
（1）由于年代久远、原始档案资料残缺不全、企业和土地变更频繁、再加之知情人或经办人等多数已不知所踪等原因，导致很多基本信息无法核查清楚。
（2）由于历史原因，各部门信息不对称、不共享，沟通不畅，办事程序不规范，导致审批和登记信息不同步、不一致。
（3）基础地理信息数据匮乏，信息化水平较低，不动产登记存量数据整合工作相对缓慢。
（4）早年有关部门对违法建筑巡查不及时，处理不到位。
3、具体的解决办法及措施
黄冈市不动产登记中心“急群众之所急、想群众之所想”，主动联系社区和业主，积极协调有关部门，又好又快地解决了这个历史遗留问题。
3.1针对申请主体的问题
按照国土资电发〔2017〕13号、黄政办发〔2017〕41号、黄政办发〔2018〕4号等文件精神，除已经落宗入库或仍能联系到原开发单位的宗地外，对原厂区内其余宗地，以原厂区内现有一条南北走向的道路为界，以宗地所在社区作为申请主体代为申请。
3.2针对原厂区内各宗土地的权属来源、数量、界线、面积等问题
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按照国土资发〔2015〕41号和国土资厅函〔2017〕1272号等文件精神，除已经落宗入库或仍能联系到原开发单位的宗地外，对原厂区内其余宗地，以宗地所在社区作为申请主体，以甲厂改制前的土地登记原始档案作为土地权属来源，按照“权属清楚、界址清晰、面积准确”的原则重新进行权籍调查，同一个社区内的宗地尽量融合成一宗地，宗地界线、面积以权籍调查结果为准。
3.3针对土地是否存在限制性权利和原土地证原件无法收回的问题
参照《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条的规定，同时在门户网站和原厂区内醒目位置发布公告（内附宗地图），一是公告宗地范围内原土地证作废，二是提醒宗地范围内存有异议的相关权利人，在公告期内提交有关书面证明材料。
3.4针对原厂区内房屋性质的问题
按照国土资电发〔2017〕13号文、黄政办发〔2017〕41号文和黄政办发〔2018〕4号文等文件精神，对原已办理房屋登记并已明确房屋性质的，继续沿用;对原未办理房屋登记且无法提供房屋性质证明的，統一按“其他”入库。
3.5针对土地批准用途与实际用途、房屋登记用途等不一致的问题
按照国土资电发〔2017〕13号文、黄政办发〔2017〕41号文和黄政办发〔2018〕4号文等文件精神，按土地批准用途入库。如权利人申请按房屋登记用途或实际用途登记，必须经城乡规划、国土资源等部门批准后，方可办理。
3.6针对违法建筑
对违法建筑，在相关部门未处理到位前，暂不受理任何登记业务。
4、工作建议
4.1建议出台统一的指导性政策文件
由自然资源部牵头，组织相关部门，在不违背现行法律法规的前提下，借鉴吸收各地先进经验做法，出台统一的解决不动产登记历史遗留问题指导性意见。一来，为基层处置历史遗留问题提供政策依据，提高各地处遗积极性，加大处遗力度，加快处遗进度;二来，避免各地处遗政策五花八门，同样的问题“一城一策”、“一事一策”。
4.2建议设立处遗专职机构
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鉴于多年的分散登记导致各地都存在大量的不动产登记历史遗留问题，部分问题非常棘手，而且牵涉很多部门很多方面，建议各级政府增设不动产登记历史遗留问题处置工作机构，赋予其专职专责。
篇十四：不动产登记历史遗留问题报告
关于不动产登记有关历史遗留问题的处理意见（试行）为加快处理当前不动产登记中存在的历史遗留问题，切实规范我区不动产登记行为，保护权利人合法权益，按照依法依规、尊重历史、面对现实、为民利民的原则，结合我区实际情况，现就不动产登记工作中遇到的普遍性问题提出如下处理意见。
一、关于有土地权属来源，没有建设工程符合规划材料以及房屋已经竣工材料的房屋首次登记问题
（一）凡1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行之前已在城镇国有建设用地上建好房屋的，根据现行规划管理职责，由区城乡规划办公室或镇政府（街道办）相关部门出具意见，作为办理房屋首次登记符合工程规划的依据。
（二）水东地区，凡在2014年10月前已建好的单位建设项目和2015年3月前已建好的个人自建房，以《建设工程规划许可证》正副本代替房屋竣工验收的材料作为首次登记的依据。对于其他各镇在2015年10月13日规划事权下放前，没有房屋竣工材料申请首次登记的，由各镇政府（街道办）相关部门出具意见，作为房屋已经竣工验收的依据。
二、有土地权属来源、建设工程规划许可证、竣工验收合格证，但房屋加层超建问题
超建部分先由区城乡规划办公室出具办理意见，对超建部分进行定性定量，然后根据属地原则，由属地镇政府（街道办）、区城市综合执法局进行处理，再由区自然资源局对符合建设工程许可部分进行登记；超建部分用阴影标示，不予登记。
三、房屋基底超出用地红线的问题（一）自建房基底超土地使用证宗地红线的，分别按以下方式处理：1.有土地使用证和房产证，但房产证基底超出土地使用证宗地红线，且房屋基底面积比土地宗地面积大的，可沿用原土地使用证和房产证办理各类不动产登记。房屋拆旧建新，新建的房屋不能超出土地宗地红线，否则不予办理不动产登记，由区自然资源局对非法占用土地行为进行查处。2.有土地使用证和房产证，但由于自然资源部门与规划部门的坐标系不统一，导致房屋基底不完全在宗地红线范围内，房屋基底面积与国有土地使用证的面积一致，属整体平移的。以“不改变原发证面积”为原则，区城乡规划办公室按现状出具规划意见，对建设用地按现状进行规划调整。然后由区自然资源局对土地界址进行公告，经公告无异议，给予办理更正登记。3.有土地使用证，没有房产证，房屋超出宗地红线的，超出部分在行业规定的误差范围内的，可以给予登记。否则，不予办理不动产登记，并由区自然资源局对非法占用土地行为进行查处。
（二）房地产开发企业有合法的开发建设手续（包括土地证书、施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程许可证、竣工验收合格证），但在开发过程中存在房屋超用地红线的。先由区自然资源局对非法占用土地行为进行立案查处。区规划办公室核实是否超容积率，对不超容积率的，区自然资源局委托有资质的评估机构对多占部分土地进行评估，按规定补办出让手续后予以办理不动产登记。若超出批准容积率的，需按规定补交增容费，补签土地出让手续后予以办理不动产登记。
四、房屋实际面积超出房产证登记面积的问题（一）由于图形不规则或原房产证上图形是手工绘制，导致原房产证面积与房屋实际面积不一致的，且没有扩建、改建的，由区自然资源局重新进行权籍调查，按现状给予办理不动产登记。（二）2016年6月29日我区实行不动产统一登记前，原房产证没有对楼梯屋和顶层凉棚进行登记的，可继续沿用原房产证的进行不动产登记，楼梯屋和凉棚用阴影标示。我区实施不动产登记后，未经批准擅自建楼梯屋和凉棚，当事人持土地权属来源、建设工程规划许可证、竣工验收合格证申请房屋首次登记的，参照本意见第二条执行。（三）阳台改封台问题。凡将开敞阳台改封闭阳台，未改动房间（或客厅）与阳台之间隔墙的，沿用原房产证办
理不动产登记。如改动墙体的，不予登记。（四）如属房改房、集资房等保障性住房实际面积超出
房产证登记面积的，可继续沿用原房产证的图形和面积进行不动产登记。
（五）自建房建夹层问题。原房产证没登记夹层部分，但如建设工程许可证包含该部分的，予以更正登记；如建设工程规划许可证不包含该部分的，则按本意见第二条处理后办理不动产登记。
五、房改房、集资房等保障性住房办理转移登记有关问题
先由小区所属单位出具土地来源证明及同意申请人自行交易的意见，然后按规定办理转移登记。如该单位已破产或注销的，则由其（原）上级管理部门出具意见。如没有上级主管部门，属区属国有企业的，由茂名市电白区国有企业改革和遗留问题处置工作领导小组办公室出具意见；属省、市级国有企业的，由省、市国资部门出具意见，属事业单位和集体企业的，由其原上级主管部门出具意见。办理登记时，以幢基底落图、落宗，直接将土地登记在申请人名下。
六、有房产证，没有土地权属来源问题（一）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，已建成房屋且已领取房产证书的自建房，申请人提供土地权属来源依据（如协议、政府颁发的土地房屋所有权
证或契约等有效依据），区自然资源局根据土地权属来源依相关政策、法律法规确定土地所有权性质，经公告无异议的，按房屋幢基底面积办理不动产登记。
（二）如属完成开发建设住宅小区的，原则按划拨土地办理。可先由开发企业或建设单位提供土地来源证明，然后由区自然资源局对住宅小区界址进行公告，经公告无异议的，给予办理登记。房屋交易时，需按房屋交易价的3%补交土地出让金。
(三)如属协助人民法院执行过户的房屋，有房产证，没有权属来源的。可根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的精神，先由区城乡规划办公室出具意见明确土地用途，权利人补办出让手续，然后按幢基底落图、落宗，给予办理不动产转移登记。
七、土地证和房屋所有权证权利人不一致的登记问题（一）如属房屋多次转移，而土地未同步办转移手续的，按《茂名市人民政府关于不动产统一登记有关问题的处理意见（试行）》（茂府规【2018】7号）办理。（二）房屋未转移，土地证和房产证的权利人为亲属关系的。需将土地和房屋互相转移，缴交相关税费，办理产权共有的房地一体登记后，才能办理其他类型不动产登记。（三）利用个人土地进行开发，建成后将房屋分割转移，
篇十五：不动产登记历史遗留问题报告
解决市区不动产登记中土地历史遗留问题的方案为稳妥解决市区不动产统一登记工作中遇到的土地历史遗留问题，维护群众利益，化解社会矛盾，推动市区不动产统一登记工作顺利开展，根据相关法律法规和我市实际情况，特制定本方案。
一、基本原则（一）尊重历史，实事求是。不动产统一登记工作开展以来出现的系列问题，是分散登记制度造成的，不动产登记工作应当尊重历史。要将登记发证与处理历史遗留问题分开，充分结合取得土地使用权时的政策或标准，只要权利人拥有合法的权属来源，都应及时办理不动产登记。（二）便民利民，优化程序。以“减少审批环节、缩短审批时限、优化审批流程、提高审批效率”为原则，在严格审核权利人登记材料的基础上，在不违背法定流程、不减少法定环节的前提下，压缩、合并内部流转程序，提高行政效能。（三）依法依规，维护稳定。要先易后难，成熟一批解决一批；要突出重点性普遍性问题，分类制订解决方案；要坚持公平公正，全力化解登记难题，维护社会稳定。没有法律依据的，不得违法进行不动产登记。二、处理办法（一）范围界定。本方案解决的土地历史遗留问题是指：2016年10月之前，不动产分散登记期间国有建设用地上建设的，已经办
理了房屋产权证或虽未办理房屋产权证但规划、建设手续齐全，不动产统一登记后办理不动产登记时土地手续不完善的房屋（不包括小产权房以及权属来源不合法或有争议的房屋）。具体有以下8类房屋：
1.已购公有住房。2.已购经济适用住房（含棚户区改造房），符合上市交易条件的。3.市区各单位的集资建房。4.使用划拨土地的居民自建住房。5.办理了房屋产权证或虽未办理房屋产权证但规划、建设手续齐全，没有土地供应文件的居住用房。6.在出让工业用地开发建设的居住用房。7.使用划拨土地的经营性用房。8.土地使用年限已满的经营用房。（二）处理依据及办法。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》，参照《财政部国土资源部建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字〔1999〕113号），《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发〔1999〕31号）、《***回族自治区国土资源厅关于印发〈关于不动产登记工作中有关问题的指导意见〉的通知》（宁国土资发〔2017〕342号）、《***回族自治区国土资源厅关于印发***不动产登记工作中有关问题指导意见的通知》（宁国土资发〔2016〕542号）等法律法规和文件精神，对市区不动产登记中土地历史遗留
问题进行分类处理。1.分摊面积。住宅小区的土地全部分摊到户，即按该小区土地面
积除以小区总建筑面积，乘以每户建筑面积，分摊确定每户出让面积。居民自建住房是单独院落的，以独有面积计算。
2.出让年限。住宅、商业用地出让起始时间按照该小区建设时间计算，或按照政府出让土地的批复时间计算，统一按照住宅70年、商业40年出让。
3.交纳土地出让金计算标准。（1）已购公有住房、经济适用住房（含棚户区改造房）、集资建房使用划拨土地的，按照202**年市区标定地价的15%乘以年期修正系数计算补交土地出让金（修正后补交土地出让金低于标定地价10%的，按10%计算），由现使用人补交土地出让金后，按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。（2）居民自建住房使用划拨土地的，按照202**年市区标定地价的50%乘以年期修正系数计算补交土地出让金（修正后补交土地出让金低于标定地价40%的，按40%计算），由现使用人补交土地出让金后，按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。（3）规划、建设手续齐全，但没有土地供应手续的，由市自然资源局提请市人民政府研究同意划拨用地后，按照202**年市区标定地价的50%乘以年期修正系数计算补交土地出让金（修正后补交土地出让金低于标定地价40%的，按40%计算），由现使用人补交土地出让金，按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。
（4）在出让的工业用地上建设的商品住房，已经办理了房屋产权证的，由市自然资源局提请市人民政府研究同意变更土地用途后，由现使用权人按照评估价款补交土地出让金后，按出让方式和住宅用地办理不动产登记手续。
（5）经营性用房使用划拨土地的或土地使用权出让年限已满的，由市自然资源局审核，符合城乡建设规划可以继续出让的，委托第三方中介机构评估，在现使用权人全额缴纳土地出让金后、签订土地出让协议，按出让方式和商业用地办理不动产登记手续。
三、办理程序1.房屋所有人持权属来源证明材料（原房屋产权证、国有土地使用证，或者原房屋建设单位开具的房产建设情况说明），到市自然资源局核算补交出让金金额，开具土地出让金缴款单。2.房屋所有人持缴款单在补交出让金金额，开具土地出让金缴款单，缴纳土地出让金。出让金发票应注明缴款人、交款时间、面积等。3.***市自然资源和不动产确权登记事务中心依据缴纳出让金发票办理不动产登记。办理时，应注意宗地范围内土地为共用的，应在备注中注明出让面积。四、几点要求（一）加强组织领导。不动产登记涉及群众的切身利益，影响社会稳定，各部门要充分认识解决历史遗留问题的重要性和紧迫性，积极推动各类问题快速、有效化解。成立不动产登记遗留问题处理领导小组，由分管副市长任组长，市政府副秘书长、自然资源局局长为副
组长，市财政局、审计局、自然资源局、住建局等相关部门为成员单位，共同研究解决市区不动产登记遗留问题。
（二）明确各部门职责。市自然资源、住建、财政、审计等部门是化解不动产登记历史遗留问题的执行主体，要按照各自职责处理好不动产登记中涉及的问题。市财政局负责补交土地出让金的收缴工作。市住建局负责对缺少竣工验收备案手续的项目组织并联验收备案工作。市自然资源局负责对土地、规划手续审核完善，补交土地出让金标准的核算工作。审计局负责对相关工作进行监督，提出整改意见。
篇十六：不动产登记历史遗留问题报告
关于我市不动产登记历史遗留问题的调研报告【主题教育调研报告】关于我市不动产登记历史遗留问题的成因及解决思路不动产登记历史遗留问题，广义上可理解为不动产统一登记制度施行前，已建成并投入使用的不动产，存在既没有定性为违章建筑或依法处理，又没有合法建立审批手续，权利人无法申请不动产登记的问题;狭义上那么可理解为房产证和土地证两证合一过程中出现的各种无法正常统一登记的问题。为进步不动产登记质量和效率，维护群众合法权益，化解社会矛盾，优化营商环境，更好妥善处理房屋和土地分散登记历史遗留问题，进一步推进全市不动产登记改革高质量开展，本人就不动产登记历史遗留问题开展了调研分析，现将调研情况汇报如下：一、我市产权登记发证根本情况我市主城区现有房屋11.7万栋，已登记产权8.1万栋，登记面积9430万平方米。施行不动产统一登记前，产权登记分别由国土部门办理土地产权，房管部门办理房屋产权。共办理土地产权10.2万本、房屋所有权证50.17万本。XX年八月全市施行不动产统一登记改革，产权登记由分散登记变为统一登记，全市累计共发放不动产权证书12.3万本、证明13.6万份。二、历史遗留问题形成原因分析历史遗留问题涉及范围广阔，且有着复杂的形成原因，其中主要包括政府因素主导、政策法规执行不到位、建立单位未履行职责、权利人意识淡薄等四个方面。
政府因素主导。政府为了当地经济开展，在招商引资、旧城区改造等方面出台一些特殊政策，如对一些税费进展不同程度减免，在审批手续上进展流程简化等，都是历史遗留问题的形成重要原因。例如允许“先上车后买票〞，导致楼盘存在手续不完善、欠缴税费等问题，这也是很多地方产生历史遗留问题最重要的原因。
政策法规执行不到位。1982年后，有关房屋和土地开发建立及登记方面相关法律法规才相继出台。后续，又屡次经过修正和完善。由于此前法律法规政策缺失，加上后续经过了一个完善标准的过程，在对政策理解和执行力不同的情况下，职能部门管理不到位、宣传不够，导致一些不动产建立工程在审批监管不到位的情况下出售并使用，成为历史遗留问题的另一重要成因。
建立单位未履行职责。开发建立单位未按程序办理相关审批手续，工程不申请开工验收，未办理不动产首次登记，建立工程未开工之前企业被注销或开发商已走、死、逃、亡等，也是产生不动产登记历史遗留问题的重要原因之一。
权利人意识淡薄。不同历史时期，不动产产权人对各项法律法规制度理解程度和维权意识不尽一样，特别是很多权利人只注重房屋所有权登记，无视土地使用权登记。不动产统一登记后，因无法提供合法土地权属信息，以致无法办理不动产登记。
通过实地调查、信访统计、登记机构反响、网络舆情反映等多种方式综合统计，目前全市共搜集存在不动产登记历史遗留问题，矛盾突出的楼盘工程就有30个〔见附件〕。通过对这30个问题楼盘工程存在问题的成因分析，主要存在以下10种原因。
1、用地手续不全;
2、欠缴税费;
3、擅自改变土地用处;
4、没有规划手续或规违背审批内容;5、没有办理开工验收;
6、开发企业被注销或开发商已走、死、逃、亡，开发主体消失;7、因
原来房产、土地分别登记，导致信息不一致;8、工程跨宗地建立或界址不清;
9、政府安置房、棚改房、经济适用房、集资房都成立了很多的办公室，各自
政策不一样导致相关手续不完善;10、开发商的土地使用权被抵押或被司法
查封等。
在30个楼盘工程中，没有办理开工验收的有东方嘉园等21个，欠缴税
费的有凯旋城等11个，开发企业跑、走、躲或开发主体消失的有香缇半岛等
4个，同时涉及多种情况未能办证的有文化小区等15个。
三、我市解决历史遗留问题所做的主要工作
1、XX年十月，市政府成立了由市长任组长的市房地产登记遗留问题协
调指导小组，各市直职能部门、各区政府相应成立了专门机构，负责房地产
登记遗留问题处理工作。
2、XX年，为解决“有房证无地证、出让金标准不一〞等遗留问题，市
政府出台?关于妥善处理当前不动产登记中有关问题的通知?〔政方法[XX
年]29号〕文件。
3、XX年四月将住建的交易、信息、测绘划入市不动产中心，进一步整
合交易登记职能职责，加速了推进房地产登记遗留问题处理效率。
4、XX年至今年，市房地产登记遗留问题协调指导小组，对XX年前形成
的各类遗留问题逐个研究处理，先后出台会议纪要9个，帮助解决了
东
城雅苑等13个群众反映强烈的工程登记办证问题。
5、XX年八月，进一步加强了遗留问题工程处理排查，重新核理增加遗留问题工程14个，共计30个楼盘工程列入历史遗留问题清单，力争在XX年年底之前逐步解决。
四、下步解决思路1、加强组织保障，建立历史遗留问题处理机制。政府要高度重视历史遗留问题处理，应建立专门的工作指导机构，做好组织保障;同时，成立由多部门组成的政策研究小组，为历史遗留问题处理提供法律和政策方面的支撑。2、科学合理认证，正确界定历史遗留问题范围。对是否属于历史遗留问题进展科学合理认证，一定要严格区分其与违法用地、违章建筑的区别。同时，摸清历史遗留问题产生的根源，调查清楚不动产权籍信息，分析产生问题的历史背景，不同时期产生的问题区别对待解决，划清历史遗留问题的界定范围。3、对违法用地、违章建筑尽快启动司法程序，可以依法追缴税费的，依法追缴，可以补办审批手续的，依法补办。由于开发商自身原因或政府职能部门监管原因造成工程手续不完善的，其中可以依法处理的，必须依法处理后办理登记。确因追缴主体缺失或其他原因无法追缴的，由政府专题研究通过处理方法。4、认真制定?处理30个楼盘历史遗留问题施行方案?根据各个楼盘工程存在问题的原因，对30个楼盘历史遗留问题责任进展分解，明晰部门责任，明确时间节点。仅涉及个别部门、问题简单的工程，由市房地产登记遗留问题协调指导小组办公室直接交由相关部门办理;涉及多个部门、问题复杂的工程，由指导小组办公室召集会议结合会审，按会审意见办理;
篇十七：不动产登记历史遗留问题报告
不动产登记历史遗留问题分类及解决方法
摘要：不动产作为城乡居民、企事业单位的一项重要资产，日益受到社会各方的关注。不动产因登记而产生法律效力。经登记后的不动产可以用于抵押融资、办理营业执照等各项重要用途，部分地区将不动产作为学区房直接与子女的教育挂钩，其登记状况确实牵动着群众的心。目前，各地的不动产登记机构正努力提高登记的工作效率，力争为所在城市取得良好的经济效益与社会效益。然而，因各种历史原因，部分不动产未能进行登记，在不动产权证所起的作用越来越重要的今天，广大的不动产权利人对取得因历史遗留问题而未登记建筑的不动产权证的愿望越来越强烈。国家与地方各级政府均十分重视不动产登记历史遗留问题，自然资源部2021年1号文即为《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，不动产登记历史遗留问题已成为社会普遍关注的焦点与热点。
关键词：不动产登记；历史遗留问题；分类；解决方法
1历史遗留问题影响不动产登记办理的背景
改革开放后，中国实行了分权登记制度，分管各类房地产部门。部门职责的重叠必然导致许多问题，如土地登记和建筑物及其他地上建筑物的登记范围和权利主体不一致。有鉴于此，国家开始探索不动产与不动产相结合的统一不动产登记制度。从2007年《中华人民共和国物权法》明确规定“国家实行房地产统一登记制度”，到2014年国务院颁布《房地产登记暂行条例》，再到2016年，各地实现了从分散登记到统一登记的综合运行。在这个过程中，相关法律法规不断完善，公众的产权意识不断提高，但历史遗留的各种问题也比较集中，影响了房地产产权证的办理。由于社会的高度关注，形成了一定的舆论压力，地方房地产登记机构和工作人员承担了更大的社会压力和责任。历史遗留下来的问题是复杂多样的，但其原因有一些共同点。因此，分析影响不动产登记处理的历史遗留问
题产生的原因，并在此基础上采取有针对性的措施，对解决上述历史遗留问题具有重要意义。
2不动产登记历史遗留问题分类
2.1缺少建设资料问题
1缺少建设用地批准文件。一些企事业单位、大专院校、部队与老旧住宅小区，特别是一些个人自建的住房，由于建设年代久远，权利人办理权证的意识薄弱，未办理原建设用地批准或难以查找相关文件。2缺少规划许可资料，包括建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格书。许多历史遗留项目未办理建设工程规划许可证，或虽办理过规划许可却未作规划核实。3缺少房屋建筑工程竣工验收备案表。许多历史遗留问题项目，竣工备案资料缺失或未进行竣工备案。
2.2未能履行合同问题
1工程突破用地条件问题。在历史遗留问题项目中，大部分的问题是在建设过程中突破了用地条件。项目建设完成到达不动产登记阶段后，在项目最后一次申请登记时，权籍调查部门需作改变用地条件调查，调查项目的建设结果是否突破了土地出让合同与规划许可的限制。一般需核算项目的容积率、房屋的规划用途、项目房屋的销售比例等是否符合出让合同的约定。2开发公司未交清土地出让金问题。在历史遗留问题项目中，部分项目未交清土地出让金。登记部门在权籍调查过程中，发现部分项目存在土地出让金未交或未交清的情况。这些项目一般存在规划变更而未及时补办土地手续的问题，且其中大部分项目是经济适用房项目，事关社会民生问题。
3历史遗留问题影响不动产登记办理的成因
3.1缺乏必要的建设工程建设或审批手续。
房地产登记作为建筑工程领域的最后一个环节，由于项目建设过程中缺乏规划许可程序，无法直接办理房地产登记，或者建设项目不符合竣工验收要求，未办理竣工验收备案手续，导致首次登记缺乏规划、竣工验收等合法材料的。这种情况是无法证实的。客观原因是建设项目建设不规范，缺乏立项、规划、竣工验
收、消防等法定审批程序，房地产登记所需的法定材料不齐全，影响房地产产权证的办理。
3.2权利主体不清问题的解决方法
权利主体不清问题主要表现在房改房这方面。一般房改房的产权属于单位，应由职工所在单位申请办理房改联系单，经房改办审批后，直接办理房改房过户转移登记。若权利人原所在单位发生改制，则需查询改制企业的资产处置清册，查询标的房产是否纳入改制资产。若是由改制后的单位负责房改事宜，则可由原单位的上级主管部门负责。单位的重组与注销也可参照办理。
4解决不动产登记历史遗留问题的工作感受
4.1形成组织保障机制
不动产登记是工程建设的最后环节，若前期建设程序未依法履行，登记将成为矛盾最终聚集的关键一环。不动产登记历史遗留问题涉及的职能部门较多，不仅涉及自然资源部门的规划、土地利用与登记部门，还涉及房产、建设、文保、水务、园林、城管等相关部门，若要加快不动产登记历史遗留问题的解决，需要成立市级层面的工作问题协调小组。
4.2确定权利承继部门并完善出让手续。
涉及企业重组的，应当首先查明申请房地产登记的房屋是否计入重组资产。未纳入重组资产的，原批准重组部门或原重组前的上级主管部门应当在纳税后，明确未纳入重组资产的房屋产权归属和房屋产权的继承部门，明确权利继承部门可以申请房地产产权证；已纳入重组资产、房改用地未变更的，重组企业应当尽快向自然资源部门申请办理涉及土地重组的土地使用手续。需要办理土地出让手续的，应当办理土地出让手续，缴纳土地出让金，改制企业应当申请办理房地产产权证。
4.3树立以人民为中心的服务理念
不动产登记历史遗留问题复杂，登记时提供的材料与现有审核规定不尽相同。《不动产登记暂行条例》第二十九条规定，因不动产登记机构登记错误给他人造成损害，不动产登记机构应承担赔偿责任。不动产价值巨大，登记人员有较大的压力。登记部门工作人员要树立以人民为中心的服务理念，强化担当意识，既不能失位，也不可越位，要严格按照法定程序办事，保护好人民群众的重要财产。
4.4多措并举，解决登记要素不统一问题。
鉴于单独登记造成的特殊问题，如果两份证书的权利人不一致，如果双方都能到场并合作处理，则可以直接登记。房产证办理时间较长，土地证未及时办理，且找不到原土地使用权人的，可以通过公告予以公告。如果没有异议，可以直接处理；如果申请不是出于相同目的，则可以根据两份文件进行注册，或者如果申请不是出于相同目的进行的。
4.5以历史眼光对待历史问题
不动产统一登记是新生事物，历史遗留问题是在一定历史条件下形成的，不能使用现在的标准去要求过去形成的事物。因此，建议设置一些时间节点来处理相关的历史问题，如1990年(实施《中华人民共和国城市规划法》)、1992年(实施《南京市人民政府关于加强国有土地使用权出让工作的通知》)等。在法律法规出台时间之前与之后的工程应采取不同的方法加以处理。
5结论
全面理清历史问题与不动产登记的关系，并在此基础上提出有针对性的解决方案，有利于人们充分认识不动产登记的本质，更全面、客观地了解不动产登记工作。此外，它还为群众和登记机构在处理类似历史遗留问题和要求不动产登记时提供了解决方案。随着法律法规的不断完善，全社会要牢固树立法律意识，规范工程建设。政府各职能部门要加强监督，避免历史遗留的新问题，最大限度地保护人民群众的利益。同时，人民群众自身也要加强房地产产权意识，在取得房屋之前，要核实相关房屋是否存在违法或其他限制，避免签订房屋交易合同后因各种限制无法办理房地产产权证的情况。取得房屋后，符合办理房屋产权证条件的，应当及时办理房地产产权证，从源头上解决问题。
参考文献
[1]肖光荣.农村不动产登记存在的问题及对策探讨[J].资源与人居环境,2020(11):28-30.
[2]王坤.不动产登记制度实施中的问题及对策[J].中国房地产,2020(22):43-45.2.
[3]李晓华,南小康.关于不动产统一登记存量数据整合有关问题的探讨[J].新西部,2020(09):48-49.
[4]姜志清,曹晓炜.不动产登记质量管理制度初探[J].中国房地产,2020(04):57-62.
篇十八：不动产登记历史遗留问题报告
关于我市不动产登记历史遗留问题的调研报告关于我市不动产登记历史遗留问题的成因及解决思路
不动产登记历史遗留问题，广义上可理解为不动产统一登记制度实施前，已建成并投入使用的不动产，存在既没有定性为违章建筑或依法处理，又没有合法建设审批手续，权利人无法申请不动产登记的问题;狭义上则可理解为房产证和土地证两证合一过程中出现的各种无法正常统一登记的问题。为提高不动产登记质量和效率，维护群众合法权益，化解社会矛盾，优化营商环境，更好妥善处理房屋和土地分散登记历史遗留问题，进一步推进全市不动产登记改革高质量发展，本人就不动产登记历史遗留问题开展了调研分析，现将调研情况汇报如下：??
一、我市产权登记发证基本情况
我市主城区现有房屋11.7万栋，已登记产权8.1万栋，登记面积9430万平方米。实施不动产统一登记前，产权登记分别由国土部门办理土地产权，房管部门办理房屋产权。共办理土地产权10.2万本、房屋所有权证50.17万本。2016年8月全市实施不动产统一登记改革，产权登记由分散登记变为统一登记，全市累计共发放不动产权证书12.3万本、证明13.6万份。
二、历史遗留问题形成原因分析历史遗留问题涉及范围广阔，且有着复杂的形成原因，其中主要包括政府因素主导、政策法规执行不到位、建设单位未履行职责、权利人意识淡薄等四个方面。政府因素主导。政府为了当地经济发展，在招商引资、旧城区改造等方面出台一些特殊政策，如对一些税费进行不同程度减免，在审批手续上进行流程简化等，都是历史遗留问题的形成重要原因。例如允许“先上车后买票”，导致楼盘存在手续不完善、欠缴税费等问题，这也是很多地方产生历史遗留问题最重要的原因。政策法规执行不到位。1982年后，有关房屋和土地开发建设及登记方面相关法律法规才相继出台。后续，又多次经过修正和完善。由于此前法律法规政策缺失，加上后续经过了一个完善规范的过程，
在对政策理解和执行力不同的情况下，职能部门管理不到位、宣传不够，导致一些不动产建设项目在审批监管不到位的情况下出售并使用，成为历史遗留问题的另一重要成因。建设单位未履行职责。开发建设单位未按程序办理相关审批手续，项目不申请竣工验收，未办理不动产首次登记，建设项目未竣工之前企业被注销或开发商已走、死、逃、亡等，也是产生不动产登记历史遗留问题的重要原因之一。权利人意识淡薄。不同历史时期，不动产产权人对各项法律法规制度了解程度和维权意识不尽相同，特别是很多权利人只注重房屋所有权登记，忽视土地使用权登记。不动产统一登记后，因无法提供合法土地权属信息，以至无法办理不动产登记。
通过实地调查、信访统计、登记机构反馈、网络舆情反映等多种方式综合统计，目前全市共收集存在不动产登记历史遗留问题，矛盾突出的楼盘项目就有30个（见附件）。通过对这30个问题楼盘项目存在问题的成因分析，主要存在以下10种原因。
１、用地手续不全;２、欠缴税费;３、擅自改变土地用途；４、没有规划手续或规违反审批内容;
５、没有办理竣工验收；６、开发企业被注销或开发商已走、死、逃、亡，开发主体消失;７、因原来房产、土地分别登记，导致信息不一致;８、项目跨宗地建设或界址不清;９、政府安置房、棚改房、经济适用房、集资房都成立了很多的办公室，各自政策不一样导致相关手续不完善;１０、开发商的土地使用权被抵押或被司法查封等。在30个楼盘项目中，没有办理竣工验收的有东方嘉园等21个，欠缴税费的有凯旋城等11个，开发企业跑、走、躲或开发主体消失的有香缇半岛等4个，同时涉及多种情况未能办证的有文化小区等15个。
三、我市解决历史遗留问题所做的主要工作１、2017年10月，市政府成立了由市长任组长的市房地产登记遗留问题协调领导小组，各市直职能部门、各区政府相应成立了专门机构，负责房地产登记遗留问题处理工作。２、2017年，为解决“有房证无地证、出让金标准不一”等遗留问题，市政府出台《关于妥善处理当前不动产登记中有关问题的通知》（政办法[2017]29号）文件。３、2019年4月将住建的交易、信息、测绘划入市不动产中心，进
一步整合交易登记职能职责，加速了推进房地产登记遗留问题处理
效率。
4、2017年至今年，市房地产登记遗留问题协调领导小组，对2013
年前形成的各类遗留问题逐个研究处理，先后出台会议纪要9个，
帮助解决了
东城雅苑等13个群众反映强烈的项目登记办证问
题。
５、2019年8月，进一步加强了遗留问题项目处理排查，重新
核理增加遗留问题项目14个，共计30个楼盘项目列入历史遗留问
题清单，力争在2020年年底之前逐步解决。
四、
下步解决思路
１、加强组织保障，建立历史遗留问题处理机制。政府要高度重视
历史遗留问题处理，应建立专门的工作领导机构，做好组织保障;同
时，成立由多部门组成的政策研究小组，为历史遗留问题处理提供
法律和政策方面的支撑。
２、科学合理认证，正确界定历史遗留问题范围。对是否属于历史
遗留问题进行科学合理认证，一定要严格区分其与违法用地、违章
建筑的区别。同时，摸清历史遗留问题产生的根源，调查清楚不动
产权籍信息，分析产生问题的历史背景，不同时期产生的问题区别
对待解决，划清历史遗留问题的界定范围。3、对违法用地、违章建筑尽快启动司法程序，能够依法追缴税费的，依法追缴，能够补办审批手续的，依法补办。由于开发商自身原因或政府职能部门监管原因造成项目手续不完善的，其中能够依法处理的，必须依法处理后办理登记。确因追缴主体缺失或其他原因无法追缴的，由政府专题研究通过处理办法。４、认真制定《处理30个楼盘历史遗留问题实施方案》根据各个楼盘项目存在问题的原因，对30个楼盘历史遗留问题责任进行分解，明晰部门责任，明确时间节点。仅涉及个别部门、问题简单的项目，由市房地产登记遗留问题协调领导小组办公室直接交由相关部门办理；涉及多个部门、问题复杂的项目，由领导小组办公室召集会议联合会审，按会审意见办理；牵涉面广、事项特别复杂的项目，报市房地产登记遗留问题协调领导小组按一事一议方式处理。
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